摘 要：BT是BOT的演变，BT作为BOT的演变方式，已广泛运用于公共基础设施的建设中，逐渐成为政府性公共项目融资模式。经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，是城市住房制度改革的产物，它的目的在于实现“住房公正”，帮助中低收入者购房，是政府住房调控的一种方式。
关键词：BT 风险防范 经济适用房
1.BT项目的法律特征分析
BT是一种新型、特殊的投资方式，同其他融资方式相比较，BT项目有其自身的法律特征，其主要表现在以下方面：
1.1BT法律性质的特殊性
BT特许协议的特殊性，在于BT运作中政府主管部门授权私人投资者进行BT项目建设的协议，不同于政府对建设项目的批准书。BT特许协议的内涵和外延，早已突破了单一学科的局限，而扩展或涉及到民事、行政、经济法等，形成了一种多门类、跨学科的边缘性综合学科。
1.2 BT主体的特殊性
BT项目一方为东道国政府或代表政府的职能机构；另一方为私人投资者或企业，大多数为外商企业，其中政府或代表政府的职能机构是一个与私人投资者或企业地位平等的伙伴，又是一个具体实施的监督者，即具有双重身份。
1.3 BT投资客体的特殊性
作为BT的标的基础设施，如桥梁、公路等，不同于其他的投资项目，属于社会公益事业，东道国对其享有绝对的建设权。但BT项目又涉及到本国使用者的利益，国家必须权衡国情和投资者利益两个方面，对其行使价格决定权以及相应的管理监督权。
1.4 BT法律关系的复杂性
BT内容涉及到投资、融资、建设、转让等系列活动，当事人与参与人包括东道国政府、项目主办人、项目公司、项目贷款人、项目原材料供应商、融资担保人、保险公司及其他可能的参与人，BT投资方式形成了众多当事人或参与人的纷繁复杂的法律关系。
1.5 BT是多个合同的组合
BT涉及到当事人的权利义务关系是通过合同确立的，其中包括贷款合同、建设合同、回购协议以及股东协议等。
2.我国经济适用房的法律属性及政策属性
2.1经济适用住房的法律属性
根据《经济适用住房管理办法》，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房是政府保障住房的一种，其目的在于保证中低收入家庭居者有其屋。其法律属性为：
（1）经济适用住房是不动产，其法律属性适用《物权法》
（2）结合《物权法》关于共有关系的法律设定，经济适用住房属于夫妻共同共有财产；对共有财产的分割适用《物权法》、《婚姻法》及法律法规和相关司法解释的规定。
（3）故此，经济适用住房的法律属性适用《物权法》、《婚姻法》的一般法律规则和基本权属特征；对因基于法律的直接规定而发生的后果，包括政策在内的行为规则不得相抵触。
2.2我国经济适用房的政策属性
经济适用住房是政策性供房，基于这种政策性，其权属的取得和流转受到限制。其政策属性，既体现在政府对房屋开发的投入，也体现在政府对建成房屋的流转限制。此种限制，类同于政府与购房人的一种约定，即政府以优惠政策要求购房人遵守交易规则。
3.企业BT方式开发建设经济适用房存在的相关风险的防范措施
BT模式与BOT模式运作一样，也存在着相似的法律风险。但是，由于BT项目运作没有经营环节，而是将项目建成后立即转让给政府，其风险范围和风险防范又与BOT模式有一些明显的区别。作为企业投资者着重应从以下几个方面防范投资风险：
3.1加强政府信用度调查
政府信用是企业投资者参与BT模式经济适用房项目投资建设的基础，既是强化投资者投资信心的保障，也是投资回报能否顺利实现的保障。政府信用好的国家和地区，必然是BT模式运作比较活跃的地区，也是政府能通过吸引国外资金或民间资金得到最大实惠的地区；相反，政府信用比较差的地区，由于投资者的投资心态不踏实，通过BT模式引进资本也非常困难。因而，BT模式经济适用房项目投资者必须加强对拟投资地区政府信用的调查，对政府信用的预期作出正确判断。调查内容主要包括：政府服务的机制，政治环境的一致性，社会环境的安全性，政府法律法规和公共政策的波动性，政府的廉政能力，政府一定时期内投资规模与政府财税承受能力的匹配性，政府财税收入的预期水平，政府回购能力，等等。开展政府信用调查要历史地、连续地考察和分析政府的信用状况，并反复论证后得出是否投资的结论。
3.2政府利益让度承诺
经济适用房的政策指导性决定了以BT方式投资开发经济适用房建设，政府之政策的优惠及让利承诺成为了一种必然。但，BT模式也必然决定了，其资金投入量大、建设周期长、投资者对项目带不走，相对于其他具有投入产出功能的企业，BT项目投资者承担的风险更大。所以，东道国（地区）政府应当在政府与投资者签订的《特许协议》或《投资建设合同书》中把对BT项目投资者的优惠政策确定下来，并在各种利益上作出相应让度，实施有利于项目投资的项目管理政策、财税优惠与补贴政策、货币政策、社会保障政策等。
3.3政府担保或政府回购担保
政府采用BT模式运作的项目主要有以下三种情况：一是政府需要投资建设的，但又不适宜于由市场进行商业化经营的公共基础设施项目；二是政府需要垄断经营的或不愿意采用BOT方式让度给投资者建成后投入商业运行的基础设施项目；三是虽属可进行商业运营的基础设施项目，但投资者缺乏商业经营人才，经营能力和管理经验不足，或投资者投入的资本属不适宜于追求远期回报的中长期投资资本，投资者不愿意经营的项目。
具体来讲，针对上述三种不同的BT项目类型，结合经济适用房本身的法律特殊属性及政策属性，对于BT模式下经济适用房的开发建设，为了企业保证企业投资者的利益，可以采用的相应政府担保方式为：一是政府承诺建立回购担保基金，定向筹集回购资金专项用于项目回购，确保项目顺利回购并发挥社会效益；二是利用国有土地使用权和政府已运行经营的项目收益权作为抵押担保；三是可考虑通过政府与金融机构签订协议，由金融机构出具回购保函予以担保；四是可由政府负债回购后进行经营管理，其项目的经营收益在一定时段内按约定转移支付给项目投资者作为投资回报。
3.4商业保险
为BT项目建设投保商业保险是防范非系统性风险的有效手段。投保商业保险可以发挥以下作用：一是可对损失迅速进行赔偿以恢复项目的建设，保障项目建设的连续性；二是投资者也愿意在项目有充分保险的情况下投资，因此保险可以有效地改善融资条件；三是保险可以规避事故给项目成本带来的冲击，保持工程预算的稳定；四是当风险发生时，以较低的保费支出获得完善的风险保障体系，可以保障业主政府、项目公司、建设承包商、投资者和原料供应商等各方的自身利益。因而，无论是政府或是BT投资者都应非常重视商业保险的风险防范作用，并充分运用以规避可能发生的各种风险。
3.5多元化投资组合降低经营风险
多元化投资组合是分散投资风险的有效方法已成定论。在BT模式经济适用房项目融资过程中，对于庞大的资金投入，仅靠一家注资建设，风险非常大，也不符合项目投资的惯例。为分散巨大的投资风险，项目投资者应考虑融资渠道的多元化，实现权益资本、借贷资本、中间资本等的优化组合。一是可考虑多元化融资，例如可利用银行借贷、民间借贷、信托资金、国外基金、股权置换等方式获取建设资金；二是可考虑组成投标联合体参加BT项目招投标，尤其是应注意将融资能力强的投资者和承建能力强的建筑商进行整合，组成联合体参与政府BT项目的招投标，确保建设资金充足；三是由投资者成立专门的项目公司承接BT项目，之后以项目公司为主体申请对外发行股份进行融资，项目建成移交时，由政府在购买项目时一并将项目公司收购；四是以投资者的母公司为主体申请对外发行公司（企业）债券进行融资，专项用于BT项目建设。
4.结语
我国目前尚无BT建设模式的专门立法，尤其是在BT模式下经济适用住房项目开发建设领域一直缺乏规范和约束，导致经济适用住房项目长期以来开工建设不足，成为房价上涨的主要原因。在现有法律规定的框架内，BT作为项目建设实施的操作手段和技术措施，将私人合同自治的民主理念与公共权力进行有机融合，符合效率和资金价值的原则。银行参与BT模式，为房地产开发公司等产权投资者带来了极大的信用支持，在一定程度上解决了资金瓶颈的制约问题，引导了民间资本的合理投向，有利于域市棚户区、旧住宅区成片开发经济适用住房项目的推进。