【摘 要】河南县域房地产行业中潜伏着诸多风险，本文对信用风险、供需结构失衡风险、法律风险、金融风险四类风险进行简要分析，提出从企业角度提出应对县域房地产行业风险的规避措施，为河南县域房地产业的健康发展提供参考。
【关键词】河南县域房地产业；潜在风险；风险规避；风险监管
一、河南县域房地产业潜在风险
（1）房地产开发建设经营秩序混乱，给县域房地产业带来信用风险。目前河南县域房地产市场开发经营秩序比较混乱，房地产前期开发建设、销售经营和物业管理的各个环节都不同程度地存在违法违规行为。结果出现小城镇规划建设无秩序，大量占用县城郊区耕地建设，使得县域城市呈现摊大饼式的无序蔓延，使得房地产开发建设与当地小城镇建设规划相冲突。（2）高档商品房的高比例建设，存在着较大的供需结构失衡风险。随着国家对中原崛起的重视，河南大量农村人口涌向县级城市，对各种层次住房需求急剧增加。而多数投资者和开发商喜好开发建设连排别墅、高层楼盘，对经济适用房、安置房等项目不感兴趣。所以在河南县级城市，建设以130m2以上的高档商品房较多，90m2以下的小户型较少，更无经济适用房和廉租房的供给。（3）大量集体住房经营与流转缺少正规手续，使购房者的权益存在法律风险。在河南省众多县市（郊区）发展新农村住宅小区规划的过程中，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设住宅楼，以低于当地商品房的价格向本集体经济组织以外成员销售，也就是所谓的小产权房。这种现象在农村较为普遍。这些住宅楼缺少政府系统的长期规划和审批，在城市扩张和新农村建设过程中，如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持，不能要求国家补偿，最终购房者的权益受到损害。（4）房地产对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。我省县域房地产开发和销售市场对金融的依赖程度很高。首先是房地产信贷增长过快，由于房地产开发商自有资金比重低，多数投资商欠缺资金，在开发过程中选择向银行贷款，使得我省县域的房地产在销售前对金融就具有较高的依赖；其次是在销售中贷款购房的比例较高。
二、河南县域房地产企业对房地产业风险规避的措施分析
（1）科学的可行性研究和充足的前期策划。在项目可行性研究阶段，县域房地产开发商应做好充分的市场调查和前期策划工作。房地产项目前期策划应注重项目的系统性和操作性，以县域经济状况、人们收入水平为前提进行合理的市场定位、产品定位以及经营服务工作的安排。（2）创造值得信赖的地产品牌和良好的企业形象。地产品牌象征着楼盘的质量，品牌和企业形象对于房地产企业的生存有重要意义。开发商只有真正关注生活的舒适程度以及居住的幸福感，才能真正树立起地产品牌。开发商应向广大业主及社会承诺把自己放在阳光下考验，主动接受监督，把自己置身于约束之中。同时，开发企业应通过各种培训提高团队人员的素质，通过先进理念提升整体的管理水平。
三、当地政府管理部门对房地产业风险监管的政策建议
（1）加强对房地产开发与经营风险的监测控制。政府相关部门要注意防范当地房地产市场的各类风险产生，从各个环节加强对房地产开发投资、销售交易等行为的监督管理，降低房地产开发的风险。房地产管理部门要强化对县城房地产市场进行监测，对市场风险进行预警和提示，防止因县域房地产投资过快而形成的风险向现实转化，促进县域房地产投资市场持续健康发展。（2）合理引导房地产规划开发与经营。县域政府与当地房地产企业应摆正关系，改变政府对房地产企业特权保护、政策优惠、税收等利益的过分依赖现象。政府管理部门对房地产企业应当合理的引导和监管，规范企业开发经营行为，严格各项审批手续和制度。鼓励企业采用环保节能的新材料、新理念进行楼盘开发建设。让住宅开发与商业用房开发和公共设施建设协调布局，根据县域经济发展和人口转移速度，以及城镇的辐射力和承载力，确定房地产开发的规模和速度。同时，针对企业的违规开发经营行为要依法给予严格的行政处罚。（3）建立完善的住房供应体系，正确引导和规范居民住房消费行为。根据县域经济发展状况定期做好房地产市场调查，重点了解房地产市场需求现状与价格水平，稳控房地产投资开发增速，使市场供求趋于基本平衡。提高普通商品住房供应结构，对新开发的商品房建设项目，在土地供应、规划设计时，要明确限定90平方米以下中小套型，中低位普通商品住房建设比例达到70%以上，保证普通商品住房的有效供应。加大当地政府投入，积极鼓励开发商投资建设政策性住房，提高经济适用房、廉租房的建设与供给，保证低收入者的住房需求。
参 考 文 献
[1]李宝军．郑州房地产业：晴朗的日头蓝盈盈的天．《中州建设》．2008（5）
[2]张金萍等．县域房地产市场发展驱动力分析．《经济研究导刊》．2009（7）