如果说2011年的中国房地产市场，是开发商在与限购令赛跑，那么2012年，则是政府与限购令赛跑。 2011年年底，中央几番表态，生生压住了地方试图放宽房地产“紧箍咒”的旺盛冲动。一年来，中央和地方的房地产政策博弈既引起了市场派人士的忧虑，也带来了行业转型和经济升级的契机。
地方政府严峻考验
截止到2011年12月15日，限购政策年底截止的11个城市中，除了海口、福州、厦门、长春4个城市表示2012年楼市限购政策延续，剩余的7城市尚未表态。
中央与地方在政策态度上的分歧和暧昧，从未如此鲜明。据媒�报道，住建部已知会地方政府，限购政策年底到期后需延续。
中国指数研究院发布的一份报告显示，被监测的35个城市实行限购后，27城市楼市成交量同比呈现断崖式下跌，其中13个降幅高达50%的城市中，多数是二三线城市。
北京曾是房价最坚挺的城市。前11个月，北京商品房销售面积约821.3万平方米，同比下降超过20%，创下了自2006年有网签数据以来的新低。与此同时，11月份北京市新建商品住房（不含现房）成交均价21004元／平方米，同比下降5％，7个月以来首次实现同比下降。
北京中原市场研究部总监张大伟分析称，作为“限购”最为严格的城市，北京楼市的效果最为明显，预计春节前将顺利达成“稳中有降”的调控目标。
受此史上最严厉政策倒逼，2011年前11个月，全国130个主要热点城市的土地出让金较2010年同期的1.7万亿元减少5200亿，降幅达30%。
其中，11月单月，全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比上涨了432%。
楼市萎缩也波及上下产业链，使政府征收税源减少。据财政部公布的《2011年11月份公共财政收支情况》，11月份，全国财政收入6457.32亿元，增幅延续了9月份以来的回落态势，比上月增幅降低6.3个百分点。
“在政策从紧的预期下，预计2011年全国土地财政将减少近万亿元，而土地市场的严峻形势或将持续到2012年。势必导致地方政府更加缺钱。”北京大岳咨询金永祥说。
糟糕的是，2011、2012两年又刚好是地方政府的偿债高峰期。“前两年，各地方政府上马大量投资项目，其融资平台所筹资金多数以土地作抵押，并以卖地收入作为今后偿债的基础。一旦地价下跌、土地成交锐减，地方政府将面临巨大考验。”中国房地产协会副会长陈国强表示。
限购何时退出
一边是已然松动的房价和陷入冰点的土地市场；另一边是全国十几个城市限购期限已满。陈国强观察到，临近年底，各地方政府对房地产放宽的需求强烈。
与此相对，高层频频释放强硬信息，表达房地产调控不动摇的决心。新华社也刊文称，中国政府应该继续坚定不移地进行房地产调控，让过高的房地产价格回调到符合经济规律的“经济水平”和让社会公众满意的“政治水平”。
“总的来看，在偿债压力之下，调控政策的后期走向依然处于中央政府严厉执行，地方政府期待放宽，甚至暗中松绑的博弈过程中。”陈国强表示。
不过住房和城乡建设部部长姜伟新亦坦承，“限购这个政策是一个行政办法，是我们不得已而采取的一个办法。”
行政手段终究要退出，那什么时候才是它的退出之日？
政府有社会满意度的政治约束力，但也有自身的经济收入压力。人民的满意度并不好量化，房地产这个调控目标较难考核。相比之下，经济增长速度和财税收支则是更硬的约束力。
如果压缩房地产导致房地产及相关产业链税费下滑，甚至影响到经济的基本面，则调控老路――通过扩大投资来回拉GDP的手段很容易被祭起。
为了让行政性过强的限购令尽早退出，而不至于房地产报复性反弹，则急需在预期多元化下及时补上其他经济调控手段，进行使命性接班。
经济学者马光远表示，现在必须抓住大家对房地产已经回归到理性预期的时机，赶快出台能够替代限购的制度性举措。
10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，人大常委会委员吴晓灵在会上对姜伟新说，长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。
姜伟新回应，“我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果能够把它统一到一个平台上，就不必再采取限购这些行政色彩非常浓厚的办法。”
据一位接近住建部的人士介绍，住建部已经加强调控政策的储备研究，研究房产税试点扩大问题。
不过，陈国强表示，一两年内房产税完全取代限购的可能性仍比较小。
博弈实质
在全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝看来，房地产的问题本质上不是这个行业本身的问题，而是中国经济增长模式的问题。限购令只是调控的一种方式，它取消与否并不重要，重要的是要终结以房地产为代表的粗放式GDP增长方式，转而扶持新的产业，包括文化产业、服务业、高科技。
随着年底中央领导集�对房地产始终不松口，地方政府和市场侥幸心理逐渐消退。“包括一些理性的开发商在内，已经认识到中国房地产市场如果说是一场球赛的话，那么没有规则一哄而上的上半场已经踢完了。现在房地产正进入下半场，就是房地产本身回归到一个理性常态，赚钱没那么容易了。”马光远说。
一个积极信息显示，2011年上市公司三季度公告中，有16家上市公司已经宣布要退出房地产。
杨乐渝说他看到了一些曙光，很多地方政府、开发商都开始为了自身的生存和发展进行转型。
上海是中国房地产疯狂重镇之一，2011年11月的上海市政协工作学习讨论会上，上海市委书记俞正声提出，要下决心减少对重化工业增长、房地产业发展、加工型劳动密集型产业和投资拉动的依赖。
（摘自《凤凰周刊》）