摘要：我国《物权法》第十条明确规定：“国家对不动产实行统一的登记制度。”而“对不动产实行统一登记制度”的前提就是要建立统一的不动产登记机构。但对于不动产登记机构的具体设置，我国《物权法》并没有作出明确的规定，而只是原则性的规定“由法律、行政法规规定。”因此，加强对有关不动产登记机关设置的研究，无疑具有重要意义。
关键词：不动产；登记机构；设置
中图分类号：DF5文献标识码：A文章编号：1009-0118（2012）12-0095-02
我国《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围，登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”通过对该条款的研读，我们得知，我国明确了对不动产登记的立法选择，即统一登记。而且，同时明确规定了根据不动产所在地来确定登记机构的立法原则。物权法的这一规定，对我国物权法的完善具有重大的历史进步意义。但在制度设计上同样存在一定的缺陷，如对不动产登记机构的具体设置没有作出明确的规定，而只是原则性的规定“由法律、行政法规规定。”怎样统一登记机构、怎样打破各不动产登记机构“割据”而各自为政的乱象，学者们可谓是众说纷纭，莫衷一是。因此，如何确立统一的不动产登记机构有待进一步探讨。
一、我国学者对不动产登记机构设置的主要观点及其评析
目前，在我国建立统一的不动产登记机构已成为学界的共识，这也是物权法的题中之义，符合物权法的内在要求。纵观学界，代表性的学说主要有三种：一是以梁慧星为代表的主张我国应把法院作为统一的不动产登记机构，认为“不动产登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖。”二是将行政机关作为登记机构，这也是大多数学者所主张的。三是由中介机构作为不动产登记机构，如把事业单位作为登记机构、把公证机关作为登记机构等。面对众多学说，我国应选择哪一种登记模式，应选择什么样的机构来担负不动产登记之责，不仅取决于所选机构的权威性，同时还受到改革成本的制约。
（一）对法院作为不动产登记机构的评析
学者梁慧星主张，我国的不动产登记应由不动产所在地的基层法院负责。其理论依据在于，我国长期以来在不动产登记上所形成的多头登记，不仅严重阻碍了我国不动产交易市场的健康发展，妨碍了正常的不动产交易秩序，而且也不利于对不动产权利人的权利保障。若将法院作为统一的不动产登记机构，可有效的解决这一弊病，同时也符合国际上许多国家的做法；而且由于司法具有较强的独立性，因此，可以保证不动产登记的中立性、公正性和准确性，进而提高不动产物权登记的公信力。但是，这不符合我国的国情，该学说在我国不具备实施的现实条件，其原因在于：
1、从我国目前的现实情况看，各级法院，特别是基层法院本身已经担负者十分繁重的审判工作，如果同时承担两项不同性质的工作势必影响到其审判工作的质量。况且法院作为审判机关，其最重要的任务是负责审判工作，若由其负责登记工作，似乎有本末倒置之嫌疑；2、不动产登记是一项专业性非常强的工作，具有一定的技术性，而我国的法院长期从事审判工作，对有关登级事项知之甚少，有些法院甚至不具备这方面的能力。如果硬要在法院内部设置专门的不动产登记机构，则必须进行相应的配套改革，一方面要求配备专业性较强的登记工作人员，另一方面要求制定完善的登记制度以及具体可行的登记规则。而这种大规模的改革，“另起炉灶“的做法，势必会使改革付出巨大的成本，造成已有的登记资源的浪费；3、不动产统一登记的法理依据在于物权的公示公信，登记的目的在于公示物权的权利状态，不动产登记是被实践证明的行之有效的公示方法。可以说，登记已成为近现代不动产物权之共同公示方法。在对物权产生争执的情形下，法院若要确定真正的权利人，就必须审查不动产登记的真实性。而登记本身是由法院做出的，难免使人产生不信任之感。这种既是运动员又是裁判员的做法，必将使法院裁判的公正性受到严重的影响。
综上所述，若将法院作为不动产登记机构会产生一系列的诟病，不符合我国的国情。贸然改弦更张，只会造成已有登记资源的浪费，无论是经济成本还是时间成本都十分昂贵，故可行性不大。
（二）对中介机构作为登记机关的评析
中介机构作为一种独立的民间组织，由它作为登记机构其最大的优点在于，有效摆脱了行政机关对私权的不当干预，更好的保护了民事主体的民事权利。但是该学说在制度设计上也存在一定的缺陷，实施的可能性不大。1、在我国，登记起到一种行政监督的作用，国家对不产进行登记其实就是一种行政监管手段。而中介机构仅仅为一民间组织，一具有社会服务功能的组织，它既无行政权，也无司法权，若由其进行登记，行政监管的目的将难以实现；2、如前文所述，不动产登记是一项专业性、技术性较强的工作，而中介机构仅为民间组织，其办事能力、办事效率都是值得思考的问题，更何况是专门从事不动产的登记工作，由其负责不动产登记，恐难胜任；3、从国际上看，世界上的绝大多数国家都将司法机关或者行政机关作为登记机关。而我国长期以来不动产的登记是由行政机关负责的，与中介机构相比，行政机关在登记方面积累了丰富的工作经验，具有较强的人力资（下转第97页）
★作者简介：陈国庆（1955-），男，广东阳江人，广东司法警官职业学员司法鉴定系，法学讲师，教研室主任，研究方向：司法鉴定。