上世纪80年代中期，上海市开始了新一轮的住房建设，其中以危旧房屋改造为主要内容。根据《上海市地方志·城市规划志》记载，徐汇、普陀、闸北等区，被市政府列为首批危房改造的试点区域。1984年底，徐家汇附近--的“三村一花园”改造规划上报市政府，成为徐汇区最大的旧改项目。上海滩鼎鼎大名的“三村一花园”，终于走到了历史尽头。
所谓“三村”，指“市民村”，由南村、北村、市民村组成，是位于虹桥路北、番禺路东，南临交通大学的72片区域；“一花园”则是指徐家汇西侧、漕溪路北的一处被称之为“小花园”的贫民住宅区。
“三村一花园”的由来，可以追溯到上世纪30年代上海特别市政府筹建“平民住所”的那段独特的历史时期。民国时期的“市民村”和“小花园”设计规模并不大——居民最多时也不过2700户左右。但到1980年代的大面积拆迁时，需要从这里搬走或“原拆原迁”（拆房建房期间搬走，建完后再搬回原地——笔者注）的总住户，竞达到了2.33万户之多。那些从“市民村”里搬走的老人，兴许还能依稀记得民国时期他们搬来“平民住所”时的历史景象。
“平民住所”建设，始于上世纪20年代末至30年代中期（后因八一三事变终止）。当时，出于稳定社会秩序，保障城市正常运转，解决房租昂贵和房荒的问题，上海特别市市政府领衔倡导、出资、规划，建设了一批专供城市平民租住的房屋（为此专门成立“上海市筹建平民住所委员会”）。
望房兴叹
说起上海的“房荒”，有关史料甚多。上世纪二三十年代，流传于市井的一句话很具代表性——上海居，大不易！此句最早出自浙江定海举子、旅沪文人葛元煦1876年所著的《沪游杂记》一书，他写道：“上海租屋获利最厚，租界内洋商出赁者十有六七，楼屋上下各一间，俗名一撞（幢），复以披屋设灶，市面租价每月五、六、七两银数不等，僻巷中极廉每间亦需洋银三饼，昔人言长安居大不易，今则上海居尤不易焉。”这大约是“上海居、大不易”一语的源头。
民国早期的上海房产业大多控制在一些地产、实业大亨们的手里。他们中不乏外国教会组织、近代民族资本暴发户、外商投资者和官僚资本操纵者，尤为典型的如沙逊、哈同、李鸿章及盛宣怀等地产大鳄或名门望族。上海房地产业发展到上世纪二三十年代，大量买办阶层全面介入，大肆买地造房。而以教会为首的机构开始高价抛售早在30年前就已圈起的大量土地。此时，上海的房子越盖越多，住宅建设发展迅猛，却因供需不平衡、银行汇率波动不断，土地价格“日涨夜大”，导致房价、房租也越来越贵。表面上，上海似乎出现了所谓的“房荒”问题，而真实的情况是，一方面大量房屋待价而沽，而另一方面大批平民无房可住。
其时，因为人口的大量增长，本地居民住房紧张的矛盾日益突显。据上海人民出版社1983年出版的《旧上海人口变迁研究》一书披露：上海公共租界自1865年起实行每五年一次的界内人口普查，根据工部局的年报，上海人口增长速度最快的时间为1927至1937年，这十年间，上海的房荒状况达到顶峰。根据公安局的咨情报告的描述：“草搭陋篷日见多处，民国十九年（1930年）计十万至十二万之巨。”
据《江苏省通志·第四十一卷》和《安徽省志·灾荒卷》的记载，自1925年后的连续几年中，苏北、江淮、皖东、皖北等地的水、蝗、早、溃堤（长江）等灾害持续发生，难民之多难以想象。据《上海通志》引用1927年上海特别市公安局的统计数字，那个时期每年涌入上海的灾区难民或逃避战祸的平民达“日在数千，年计壹拾叁万口之众”；1929、1930年前后，“全市界内难民已达廿万以上”，难民的居住问题成为城市管理的巨大难题，令原本就紧绷的住房问题雪上加霜。
大量农村难民或逃荒者从四面八方涌进上海谋生，租房无望，买房就更不可能，无奈之下只能到处找空地搭建棚户，此风日渐蔓延。租界当局和国民党上海市政府以影响“市容观瞻”为由，采取“取缔”措施，强拆强征之事时有发生，遭到棚户居民激烈抗争，其中以苏籍、皖籍贫民的闹事为多。美国耶鲁大学出版的《苏北人在上海》一书描述，对于“对逃荒而来的难民们来说，能在上海搭建或租赁一个棚屋，就等于迈出了扎根城市生活的第一步，但租赁这样的不到10英尺宽的棚屋，租金需要五块到六块半银元。真正的难民无力承受。而那些违法搭起的住处，常常又会被当局以影响市容被拆除。”1928年出版的《工部局公告》显示，这一年工部局社会处共拆除了3200余处草屋。其中，发生暴力事件22起，工部局一名役工被一个名叫黄二三水的小贩及其兄弟三人殴打致伤，且事态仍有扩大之势。
房产商囤积居奇
笔者在查找史料时发现，自上世纪90年代开始，针对1930年代前后上海、北京、汉口、昆明等地出现的，由国民政府出资、筹划、组织的“为城市平民建造住房计划”研究的著述颇多，涵盖各个领域的“假说”层出不穷，但其中却很少有对那个时期社会资本无序进入房地产业所带来的弊端加以研究。房屋短缺房租高企问题，既有国际、国内工商寡头垄断房地产供给的原因，也有社会整体经济水平相对低下的现实，更有房产业畸形发展的现实——据中国文史出版社出版《中华文史资料文库——经济工商编（第十四卷）》中《三十年代上海房产与金融界的关系》一文所述：“一面是大量昂贵的房屋等待出租，一面是数以几十万计的平民无房可住。银行信贷资产的数日，导致房产风暴处于一触即发的状态。”
台湾“中央研究院”近代史研究所张生撰写的《上海居，大不易——近代上海房荒研究》一书参考了工部局、公董局与华界三个市政管理当局统计的当年数据，1928年全上海留有存量土地高达1.37万亩，大量公寓房屋被空闲在那啦，总计约为2200余万平方英尺（1平方英尺约等于0.093平方米）。笔者查阅了许多资料，意欲了解当时银行对房产商放贷的数据，无获，但根据《泰晤士报》报道的《1929年英国驻沪总领事年度经济报告》一文披露。当时驻上海领事团对上海房产市场评估后，对所积压的资金给出过一个数字：“……不低于1.2亿银两。”
市民租房难上加难 同积房产的结果必然造成房价高企和房租昂贵、上海特别市公安局1928年举行人口调查统计时，曾对居住在近租界边缘的华界地区的1.5万余间草棚陋屋居民进行了抽样调查，发现他们大多为社会贫民，总人数近七万，职业分布状况为：36%为工人，20%当人力车夫，21%从事手工业者和小商小贩，23%是失业或丧失工作能力者，这些人的月平均收入小到2块钱银元，单靠自身收入解决住房问题是不可能的。
即使在普通市民阶层中，租房困难的问题也相当突出。《上海居，大不易——近代上海房荒研究》一书，引用过一份工部局工业社会处报告，其披露，上世纪30年代初期，普通市民住宅平均每处房屋容纳了2.73个家庭的15.07人，在某些极端的个案中，甚至高达24人。而据国民政府在同一时期进行的统计显示，在上海，一个纱厂职工的平均月薪约为15块大洋，商店店员平均月薪不到10块大洋，一个在外商企业（如美商上海电力公司）上班的小职员，月收入不到19块大洋。综合各方面调查所得的数据，上海特别市政府在1927年底呈报给同民政府《上海特别市政府呈国民政府本年报告》中称（据《申报》1927年12月22日新闻资料）“政府若不以行政规法予统制，计百万薪资劳动群体靠己力来租房，万难实现”。
1930年前后的上海滩，房租之高令人咂舌，普通人家想租到一间赖以避风躲雨的小屋，并非易事。租房价格之昂贵，今天我们仍可从鲁迅的一些日记中窥得一斑。如他在自己的《病后杂谈》一文中做如此描述：“‘采菊东篱下，悠然见南山’是陶渊明的好句，但我们在上海学起来可就难了……要租一所院子里有点竹篱，可以种菊的房子，租钱每月总得一百两，水电在外；巡捕捐……每月十四两，单是这两项，每月就是一百十四两……”这是鲁迅1934年末所写；1931年《申报》曾专门辟出版面刊登房产主的征租广告，这类广告一般都有固定程式，如“石库门住宅，两层楼，小天井，面积—百廿尺，可住三五户房客，每户月金一百两、巡捕捐十两，外加水费、电费，总合一百三十两，或折大洋两百块”等，具体而清晰。当时的“一百两”并非指现银，而是指海关税银，交房租时，租方按当日牌价折算付钞票给赁方。如此昂贵的租金，显然不是大批逃难者所能承受的。
其实，民国政府确作出过抑制房租价格的努力。1929年3月22日，上海《民国日报》刊发消息，称市政府将对所有“外租之屋开征税项，且不论空置与否……且对报备租金实行额外增值归公。”也就是说，不仅要对空置的出租屋开征税收，而且房东若不按照原来租房合同规定的价格另行涨价，所有额外所收的租金全部充公。其根据就是“先总理（孙中山——笔者注）就职临时大总统即已为之设下规则，当今政府当为实现之。”这一政策随后住北京、杭州、汉口等地均有试行。
不过，这一政策似乎收效小大1929年上海市礼会局发布《政府资情调查报告》（1930年2月公布）称，在1929年这一年中，全市有36对夫妇因找不到合适的住处而离婚，还有198名男子因住房无着、生活无望而自杀！《民报》在1929年4月1日发表了一篇署名为“甘露”的文章，文中写道，“先生（指孙中山）之《建国大纲》言之在先，民以屋舍方能乐生活，政府割除旧疾凡近廿年，新策无以端详，何具国民？”文章的作者矛头直指政府办事不力，国民革命二十年，结果百姓连住的地方都没有。
平民住所的开工建设
面对如此现实，迫使国民政府不得不慎重对待。其实，早在1928年10月，上海特别市政府会议通过决定，筹建平民住所，并组建成立“筹建平民住所委员会”，该委员会的主要工作就是着手开展平民处（住）所的建设。有学者评论——“国民政府以建造平民处（住）所来缓和社会矛盾，同时调控土地存量的释放，挤压小房产商退出市场，这在当时看来不失为明智之举。”上海建设平民住所或是模范村的最初动机，还是解决社会矛盾的日趋尖锐，但直到矛盾激化的1930年，面对难民潮、房屋短缺、租金昂贵、民生艰难，平民住所的建设才破题而出。1930年1月底，上海市政府发布《建设上海市中心区域计划书》，开宗明义：“居住上海之人民，除却少数以外，生活上所最感困难者，莫过于住居问题之解决。”
台湾出版的《上海租界建筑史研究》一书，对当时市政府议事纪要进行了统计——当时的国民政府上海市长张定璠先后主持召开的大小会议不下三十余次。因为土地问题涉及到各方利益，于是需要一番耐心的解释和说服工作，最后，确定的建房地块为三处：一是在全家庵路（今临平北路）附近，占地22.863亩（15242平方米）；二是位于斜土路628弄（靠近大木桥路），占地面积23.998亩（15998平方米）；三是位于交通路，占地面积15.543亩（10362平方米）。三处地块可建至少800套住房。1929年1月20日，市政府出面通过与租界协调加以落实。筹集建房费用220万银元，首批建设用度100万银元很快到位。
土地和资金问题都解决了房屋的设计又是一件至关重要的事情。民国以来，由政府主导进行民房建设，这还是头一次，房屋的设计问题作为“民生问题”的核心也不容小觑。在此之前，凡华府当局的建设项目中的建筑设计，均交由英法租界内的设计行担纲，如法国人的新亚西亚、英国人的图尔瓦茨（Tuorwatts）建筑设计等等，上海的许多顶级建筑设计主要来自这些设计行。作为一项公益性民房住宅建筑，如何选择设计人员，倒是给国民政府带来了困惑。1930年上海市政府为达到募集资金的目的，通过一些政府控股的银行进行协调，其中中国银行参与第一号地块（全家庵路）的投资，刚从伦敦英国建筑学会建筑学院归国并担任中国银行建筑科科长的陆谦受成为绝对人选，他组织起一个五人设计小组，包括日后均成为建筑大师的王大同、陈占祥、郑观宣等人，很快地投入了工作，据《申报》1930年5月22日《平民房屋开工记》一文报道，全家庵路地块正式开工时，大获誉辞。报道称，该处的“平房”（当时对平民住宅的统称，实为三层楼房）计为94个单元，各单元具“引循造价低廉而结构适于平民使用”等特点，如礼堂、茶室、浴室、厕所、消防站、公共洗衣处、自流井、水塔、平民小学、合作社等公共设施等，一应俱全。这项设计得到了投资银行的认可，很快，其美路（今四平路）、大木桥路和普善路、中山路等多处的平民村建设，均以此为样板。1930年9月，全家庵路平民村建成的同时，原来的“上海市筹建平民住所委员会”更名为“上海市平民福利事业管理委员会”，从这时起，各地块住房均陆续开工，到1935年，建成甲种平民处所1100余间（套），乙种700余间（套），平均每间造价130元（银元）。1935年初，国民党上海市政府责成工务局制定“建筑第二期平民住宅计划”，并准备将建设平民住宅的计划归入市政预算，言明：“此计预算，应造甲乙等民舍各二千以上。”此项计划制定后，但最后却并未实施。根本原因正如张仲礼、陈曾年著《沙逊集团在旧中国》一书所分析的那样，土地价格飞涨，地产商不断要求加租，身处劣势的租客只能乘经济回落时期要求减租，地产拥有者与租民之间的矛盾日益突出，导致第二期平民住宅计划搁浅。自1930年代在全上海掀起的“减租风潮”，各种大小冲突持续不断。上海的第二期平民住宅中有一块处于公共租界内的会文路地段22亩土地，该土地属沙逊洋行所有，1934年因这块土地出让，需要此间近200余户房客搬迁或拆迁，但由于常年的租金矛盾一直拖着没能解决，搬迁之初，这一冲突陡然升级，沙逊雇来300多白俄对居住期间的平民大打出手，造成一夜间打死7人，打伤数十人的流血事件，引起舆论一片哗然。《申报》1934年2月19日报道称，“四遭瓦砾残垣津现血渍，旧破家什横亘遍地，偶有市民路过或近前捡拾破烂。”此事惊动了市政当局，3月9日，淞沪警察厅发出布告：“本埠近来发生房租减半运动，召列各种聚会以示抗拒，地方公安受其影响。兹为息事宁人起见，政府所议之事尚在运筹。兹告市民诸等，小租恶习须立即革除不得牿立会之名，自取纠纷，致滋扰乱。”可见，事件造成的影响，不可能不影响到有关上海建造平民住宅的计划进一步实施了。 谁在平民住宅内居住
到厂1935年，上海的平民住所基本上已经形成了规模。据1935年《上海市政公报》的统计，已经建成的平民新村7处，总面积45万多平尺（1平尺=0.31平方米），可以解决不低于8500户、3.5万人口的居伟问题。但房子建起来了，各种新的问题也产生了。
首先是租还是卖。
建筑平民住宅的经费最初南市政府临时拨款，1930年起列入市府预算，每年12万元（银元），后因资金不足，开始向银行借贷25万银元，最后才建成最初的3所平民住所。1935年建造的4所平民新村共耗资57.1万银元。由于建造资金不足，1934年12月《政府公报》议决，上海发起了“建房基金”的募集活动，动员社会各界参与，包括四大公司、哈同所属各公司、棉纱纺织以及上海工商总会都参与了募捐，募集到的金额最高峰时达到220万银元，基本满足了建房所需的资金需求。此后，上海市政府公务局启动社会调查，摸底社会底层居民的收入，决定售卖或是租赁平民住宅，并制定相应的价格。结果统计发现，1929年上海普通男工的月收人多在20元左右，而当时上海的最低生活费用月标准为27.2元，根据房屋造价成本计算，每平尺至少在1.2元以上，当时的平均每套住房50平方米（130平尺左右），平均价格也要每套150元以上，普通百姓买一套住房，不吃不喝也要大半年的收入，因此，把房子卖给平民的做法显然行不通。可行的办法就是出租。困难的是确定房屋租金如何制定。1930年9月，原上海市筹建平民住所委员会改为上海市政府平民住所委员会，绝大部分业务分别移交工务局和社会局。根据社会局报请上海市政府的租金条规——《拟订平民住所租金条规》所注明的那样：“上海与香港，在行政上彼此差异，华人于此，生息略同，查后可知，港人与沪人每月盈收大体相当。港府于民国十四年议决并立法会能制法律，均取市民月收一成，沪上亦可照此循办。此法上海工部局则不能也，致日后民怨日甚，频发滋事，盖因工部局少察民意，而取大阻。”于是，咱1930年开始，为了救济平民，第一平民住所每间每月租金定为2元，平均每套住房70平尺，约22平方米，以后的大木桥路、嘉善路第二、第三平民住所每间每月租金为2.5元。
当然，制定这一价格的因素很多，当时民众要求减低房租的风潮日盛一日，仅《申报》一家报馆于1928、1929两年中报道上海市民因房租问题造成社会事件的新闻就达21条。政府此时推出房租价格问题若是不走低价路线，无异于火上浇油。据1932年“一·二八事变”后，民众要求降低房租的呼声日高，浦东、闸北等区组成“减免房租运动委员会”，并推派代表向党政机关请愿，要求减免租金，工部局房产估价委员会报请市政府呈文，希望适当减少房租，“战事迫近，以令社会安稳不致骚动为宜，”为此，平民住宅的租金进行减免，最多的地方减免七成。
其次，究竟哪些人家最后能搬进平民房内呢？据1932年上海市，社会局对522名平民住所居民的调查，393人为人力车夫，29人为拉手推车者，56人为制鞋匠，25人为制皮革工人，其余各行各业都有。前两类人占到抽样调查的80%，是中国城市社会中最贫穷的一类人，其他人为手艺人，生活境况不好。笔者在查阅资料时发现，官方给出的档案确实很少，比较可靠的史料可以参照1933年7月27日上海市政府修正颁布的《上海市房屋租赁规则》。笔者发现，上海市民租房提出申请，根据所列条规，凡符合条件者，必须先向公安局开具执行并制发房租簿，再向工务局缴纳租金后即可入住，似乎手续并不复杂，
根据这一《规则》要求，第一批可以获得住房的城市平民，根据郭正奇撰《上海租界时期里弄住宅的社会生产》一文的阐述，必备条件为三项：一是需有正当职业，小业主需有工部局颁发的经营许可执照；二是家庭人口在4人以上，家庭月收入应低于20元，且需由社会局举证名下资产不得高丁400银元；三是身体健康，无不良嗜好，包括吸食鸦片和赌博恶习……看来，这一门槛的设立也远远低于人们的想象，第二、第三批平民处所的申请条件均未见有更改，做一个合理想象，也许是基本延续了第一批的申请标准在执行。
最后，便是平民住所的日常管理，即所谓的物业管理是否尽如人愿。根据《20世纪上海文史资料文库》刊载的《抗战前的上海平民村》一文所述，上海社会局房屋管理科的档案查询后得知，所有平民住所均由社会局派员管理，每处设专职管理员—人，管理全所一切事物，除收租金外，兼而负责教育、公共事务、卫生处理等责，住所利用大礼堂还作举办暑期小学校及补习学校的开课之用。而在房屋管理科内，还设一人为总管理员，以总其成。根据《上海通史》的记载，在抗战胜利以后，上海成立居民自治组织的名称叫“市民自治会”，因此，那个时期的平民住所管理，通常是基于社会管理之上的，没有专职的房屋管理机构对住家实行单纯管理。
兴办平民住所的效果与终结
根据《上海地方志》的统计，截至1948年（孤岛时期除外）年底，全上海共建设平民住所除上述3处外，又新设了如中正西路（今延安西路）忠义新村、武夷路的孝义新村、仁义新村和礼义新村、信义新村，以及林森西路（今淮海西路）信义新村、徐家汇附近的“三村一花园”平民住所。总计约1200亩土地，建设住房50余万平尺（约为12.4万平方米），除真正身无分文的农村逃荒灾民，基本实现了上海平民阶层“居者有其屋”的目标。
据《上海地方史资料》第一辑《上海市政回忆》描述，由于平民住所的建设，给很多房产商造成了巨大冲击，房地产高价现象迅速得以遏制，除去战争因素，平民住所的价格优势在其中起到了关键作用，在这一点上，可以从当时上海租界内道契（一种类似今日房产证的凭据）的交割量上的变化便可窥见一斑。抗战胜利初期，由资产机构每日数十笔买进道契，到1948年散户大量买进上百份的变化，比较能说明问题。地产均价已从战前的每亩2万余元，降至每亩1600余元，竟有十多倍的悬殊。据《民报》1948年10月报道，“赁房之买家大多在于自用，出租做东尚在其次。”报道说，杨浦有一对傅姓夫妇，二人携款到社会局登记、变更房契，在“更名要义”一栏中，做如下解释：“余自赣赴沪廿余载，未曾积下半点产业，逢此空头众多之际，赁此弄舍，适为其时。”报道中所说的这位购房者傅先生，看来也是一位有文化的城市平民。从他买房的举动可以看出，战争迫在眉睫，平民百姓更多考虑的似乎还是安身度日，至于其他因素，不能说没有，但显然还不是他们考虑的主要方面。
1946年，上海解决房荒企划委员会提出要在市郊空地建屋，向市民“配售或者出租”。然便这样，还是没能赢得那些仍居住在高价房内平民们的民心。这些人，成为日后城市工潮、学潮中，与工人和学生们并肩，喊着“减租减息”与“自由平等”的口号，冲上街游行抗议队伍中的生力军。迫于压力，时任上海市长的吴同桢专门开茶会招待上海房地产业主代表，之后为稳定社会推出了“限租（金）令”。1949年1月，上海市政府终于拟定了“市郊空地限期兴建房屋实施计划草案”，要在6个区建屋909亩。但4个月之后上海解放70历史没有再给腐败贪婪、无力解决民生的国民党政府任何机会。
结语
本文开头提到的“三村一花园”，始建于1934年，拆除于1985年前后，历时五十余年。这期间，住户从原来的2700余户到后来的2.33万户，翻了近9倍左右；到1985年的城建部门统计的数字发现，其中的“违章建筑”达70%以上。这也算是为历史标下了一个很有说服力的注脚。
值得注意的是，民国时期的上海平民住所的筹建顶峰时期是1929至1935年间，这段日子正是世界经济，尤其是美、英、德等工业国家的“大萧条”时期。如此大范围的经济危机，中国不受影响和波及几乎是不可能的。平民住所的最后结局，似乎更印证了一个道理，提高民众的就业、收入水平，是解决社会贫困问题的根本出路，建房以缓和社会矛盾只能视作一种捉襟见肘的权官之计，很难从根本上消除社会矛盾的激化。
近百年来，中国的城市居民确实被房子这件事搞得焦头烂额，人们对八十年前发生在上海的平民住所问题之所以开始回忆，因为他们的内心积蓄着很多期盼，希望这样的回忆来缓解某种情绪。其实，民国时期的平民住所，够不上被人说得那么好，也不至于贬得那么低。任何社会的公平故事，只是在阐述一堆相对而言的情节，把故事说到底的讲述人，才是讲得最好的人，国民政府的失败，正说明了这一点。