我国城镇住房制度改革试点始于20世纪80年代，经过不断探索，至1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出停止福利分房，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。从此，我国房地产市场掀开了历史发展的新篇章，正式走进商品化时代，掀起了一场轰轰烈烈的住房制度改革浪潮。十余年来，我国房地产市场获得了前所未有的发展：雨后春笋般拔地而起的高楼，不断改变着城市的面貌与天际线；人民生产、生活、办公环境随着大规模商品房的建设而逐步改善；房地产业作为国民经济的支柱产业之一，快速推动着经济增长与社会就业，并为加快城镇化、工业化进程奠定了坚实的物质基础。
我国房地产业快速发展的十余年，在经济社会发展取得举世瞩目的成绩的同时，各种经济问题与社会问题也不容忽视。不断攀升的房价，伴随着社会各界仁者见仁、智者见智的唇枪舌剑，城市居民无力负担又无可奈何地望房兴叹。房价一路高歌猛进，远远超过城市居民的收入增长速度。房地产市场过热、虚假繁荣泡沫蔓延、投机炒作盛行、中低收入人群住房困难、住房供需结构不合理等种种问题凸显，严重影响了房地产业乃至整个国民经济的稳定、健康、持续发展。
自2003年以来，我国房价一路上涨，房地产投资暴增，商品房价格快速上涨，市场出现过热趋势，并接连几年持续高速上涨，直至2007年，全国房价刷新了历史记录。国内大中城市尤其是沿海一线城市房价居高不下，远超出城市居民的承受能力，同时由于流动性过剩，大量资本进入楼市推高房价，一时楼市投机炒作盛行，中低收入住房困难人群怨声载道。2007年第四季度，国家数次推出的房地产宏观调控政策累积效应最终显现，同时受全球金融危机的影响，我国房价结束了连续多年上涨，开始出现下跌的趋势，北京、广州、深圳等城市商品房成交量萎缩、房价下跌，其中北京房价2007年底大幅下跌，最后一周跌幅超过20%；广州房价在2008年1月较上年最高点下跌了15. 6%。在这一时期，房地产市场观望情绪浓厚，交易量大幅萎缩，市场低迷，进入了调整阶段。然而，由于此时国际国内经济环境恶化，在这一特殊时期，为实现“保增长、扩内需”的调控目标，发挥房地产业作为带动经济增长的引擎作用，国家出台了一系列鼓励住房消费的政策，促进房地产市场复苏，各地方政府也积极救市，由此引发了又一轮购房狂潮。2009年3月，房地产市场回暖，房价再度疯狂上涨，新一轮的房地产热潮又开始显现，房地产市场潜伏着新的泡沫危机。
世界各国各地区的房地产市场发展历程证明，房价与当地经济增长、居民收入水平密切相关。高地价、高房价及其快速上涨是不可持续的，一旦房地产泡沫破灭，必将严重损害当地经济社会发展。国外房地产业发展过程中，曾经多次出现过因忽视房地产业的可持续发展，造成房地产泡沫破灭导致经济衰退的惨痛教训。日本房价经过10年的暴涨，终于在1990年出现大范围的房 地产泡沫破灭，下跌长达十余年，跌幅高达70%，导致国民经济遭受重创，陷入长达15年的经济萧条，至今未能走出低谷；1997年东南亚金融危机爆发，泰国房地产泡沫破灭；我国香港地区从1987年至1997年的十年间，房价上涨了7倍，尤其是1996年至1997年一年内房价暴涨30%，随后由于内外经济、社会形势的影响，暴跌直至2004年，跌幅高达60%，伴随而来的是经济萧条，GDP连年负增长，失业率居高不下；2007年美国发生的次级房屋贷款危机，成为金融危机的导火索，使美国经济陷入困境，并演变成为影响全球的金融危机。
我国房地产市场的非理性繁荣与起伏，以及国外房地产泡沫破灭的教训，敲响了经济社会可持续发展的警钟，必须深刻认识到房地产业可持续发展的重要性。为保证房地产市场健康发展，中央政府多年来出台了一系列房地产宏观调控政策，运用金融、财政、土地等经济手段和行政手段，对过热的房地产市场加以调节控制，如从供给上，打击囤积土地，紧缩银根，收缩信贷，提高利率；从需求上，提高第二套房购买者的首付比例和贷款利率，打击投机需求等。但日益严厉的宏观调控政策并未有效地抑制房地产市场的热度，房价依然高涨。
我国房地产调控政策未能取得预期效果的主要原因在于：
首先，住房保障体系建设的缺失。房地产具有双重属性：商品属性与社会属性。住房问题的解决，不仅需要依靠市场在配置资源上发挥其基础性作用，更重要的是需要政府通过再分配保障社会弱势群体的居住权利，促进社会公平的实现。因此，我国房地产业可持续发展的终极目标是解决住房问题。各级政府的首要任务是建立多元化的住房保障体系，提供足够的保障性住房，以科学、合理、严格的手段进行分配和管理，确保解决中低收入阶层的住房问题。例如，新加坡是世界上公认的住房问题解决得最好的国家之一，在住房问题方面强调“居者有其屋”，由政府主导大规模建设组屋，严格控制土地资源，提供低息贷款、财政补贴等资金支持，以家庭收入水平为依据，实行公有住宅的合理配售政策，并通过法律严格限制炒卖组屋。2007年至2008年，82%的新加坡人口居住在政府组屋中，切实解决了绝大多数公民的住房问题。
其次，地方政府对房地产调控政策的执行不到位。调控政策能否发挥作用，主要取决于地方政府的落实情况。然而，地方政府却没有调控市场、抑制房价的动机，因为房价、地价的高涨能够给地方政府带来风生水起的政绩工程建设、迅速窜升的GDP数字与滚滚而来的财政收入。例如，土地出让金是地方政府财政收入的主要来源，在一些经济较发达地区占到财政收入的50%以上。2009年，全国土地出让金总额高达15000亿元，占G DP总量的4. 4%；其中杭州土地出让金收入 为1200亿元，位居全国第一，是其地方财政收入的2. 3倍。由此不难理解地方政府为什么对中央房地产调控政策执行不力了。然而，要实现区域经济社会的可持续发展，提升产业竞争力，改善人民生活水平，各级地方政府必须把住房保障作为民生问题的最重要目标之一，而不是把房地产作为增加G DP的重要手段、把土地财政作为政府的重要财源。同时，中央政府考核地方政绩应当加入保障性住房规模、住房保障制度建设等标准，而不应仅仅看GD P增长和政绩形象工程。
再次，房地产市场投机需求没有得到有效遏制。由于我国投资渠道狭窄，同时房地产市场制度不完善，楼市成为当市场流动性过剩时大量资本投机炒作的战场。资本大肆炒作的结果，是迅速推高房价，让大量城市居民买不起房，并产生大量空置房，造成资源浪费，同时实体经济受到影响。要遏制房价，必须有效抑制投机需求，通过金融手段、财政手段甚至法律手段，挤压房地产泡沫，让市场回归理性，让真正需要住房的百姓安居乐业。例如，德国的房价连续10年保持稳定，很重要的原因在于德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国，用于出售的房地产要缴纳评估价值1%～1. 5%的不动产税与3. 5%的交易税，如果通过买卖获利还要交15%的差价盈利税，这极大地压缩了投机者的利润空间，遏制了投机需求。此外，德国法律规定，若开发商定价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为，购房者可以向法院起诉，如若房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款；若开发商定价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了刑法，构成犯罪，可以判处3年徒刑。这些法律有效地抑制了炒房者的投机行为，稳定了房地产市场。
综上所述，房地产业不是经济社会发展的梦魇，更不是要挟经济与社会的枷锁。国家经济社会的进一步健康发展，综合国力的不断增强，不能仅仅依赖于钢铁森林与资本游戏，而要依靠产业结构的优化、科学技术的创新与劳动力素质的提高。我们不能留给后代开发殆尽的土地和环境资源，而要留给他们可持续开发的资源，与房地产业和谐共生的国民经济。这就必须严厉打击房地产投机，特别是炒房囤房、炒地囤地投机，全面遏制投机需求；切实加大保障性住房建设，确保中低收入居民“居者有其房”，通过廉租房、经济适用房和限价房解决中低收入居民的住房问题；加强房价调控力度，实现房价合理稳定，与国民经济和居民收入保持合理的匹配水平。因此，中国房地产业必须走可持续发展之路。
注：本文受广西哲学社会科学“十一五”规划项目（批准号：08BJL001）和广西教育厅科研项目（编号：200702MS418）资助。
王春敏/责任编辑