[摘 要]我国《物权法》第十九条大致以德国法为基础，从申请人的资格、条件、程序、期间以及异议登记错误所引起的赔偿责任方面，对不动产异议登记制度作出基本规定，但对于不动产异议登记期间异议登记法律效力却没有规定。对于不动产异议登记的阻断登记公信力的基本法律效力,即在异议登记期间，第三人不能依据登记公信力取得物权，对于这一点，各国法律和学者都持一致意见。但对于异议登记的效力是否禁止登记名义人行使争议不动产的处分权，各国立法上有不同规定，学者也持不同意见。笔者从各国关于异议登记法律效力的规定比较法分析出发，结合我国现行法律体系，分析我国异议登记的法律效力。
[关键词]异议登记；基本效力；事后阻断模式
我国《物权法》第十九条大致以德国法为基础，从申请人的资格、条件、程序、期间以及异议登记错误所引起的赔偿责任方面，对不动产异议登记制度作出了基本规定，但对于不动产异议登记期间异议登记法律效力却没有规定。异议登记的法律效力问题是《物权法》适用过程中以及司法实务界不得不面对和解决的问题。
对于不动产异议登记的阻断登记公信力的基本法律效力的认识，即在异议登记期间，第三人不能依据登记公信力取得物权，对于这一点，各国法律和学者都持一致意见。但对于异议登记的效力是否禁止登记名义人行使争议不动产的处分权，各国立法上有不同规定，学者也持不同意见。
对于在异议登记期间，登记名义人能否行使处分权，所产生的法律效果是完全不一样的：
1.禁止登记名义人处分争议不动产，则登记名义人不能对争议不动产行使处分权，不动产登记部门也不能办理相应的变更登记手续，善意第三人不能取得不动产物权。
2.允许登记名义人处分争议不动产，该不动产虽经异议登记，登记名义人仍可以将争议的不动产进行转移或处分，不动产登记部门也必须办理相应的变动登记。因异议登记成立与否，会产生两种不同的法律后果：（1）如果异议登记成立，,则该物权变动行为不具有法律效力，第三人即使为善意也因此丧失经异议登记的不动产物权。（2）如果异议登记不成立，则第三人能够根据登记公信力确定取得不动产的物权，不受该异议登记的限制。
我国《物权法》对异议登记阻断登记公信力的基本效力未规定，笔者认为对于异议登记阻断公信力的效力应该是毋庸置疑的。同时，我国《物权法》对于异议登记效力是否禁止登记名义人行使处分权也未作规定，这使得异议登记的可操作性大打折扣，也成为当前立法解释亟待解决的问题。笔者从各国关于异议登记法律效力的规定比较法分析出发，结合我国现行法律体系，分析我国异议登记的法律效力。
一、不同国家、地区对于异议登记法律效力的规定
（一）德国民法上异议登记的法律效力
《德国民法典》第892 条规定：“为权利取得人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地之上的物权的情形，土地登记簿记载的内容应为正确，但是如土地登记簿上记载有对抗此项权利的正确性的异议抗辩时，或者取得人明知此项权利不正确时除外。”由此，我们可以看出，异议登记的法律效力阻断了不动产登记所具备的公信力，防止第三人据该公信力善意的取得存在争议的不动产物权。但是，异议登记并不导致“土地登记簿冻结”，登记名义人仍可以处分异议登记的不动产物权。但如果异议登记是正确，第三人不得以善意和登记公信力为由取得该不动产物权，异议登记人取得该不动产物权。如果异议错误，则不动产登记仍具备公信力，第三人取得物权，交易有效。
（二）日本民法上异议登记的法律效力
日本民法上的异议登记，又称预告登记，其效力表现在两个方面：其一是预告效力。预告登记的作用在于预告第三人，使第三人知道不动产存在争议的事实，不会因为诉讼结果而遭致不必要的损害。日本民法上的预告登记，仅仅推定第三人知道存在预告登记的事实，而不能由预告登记来推定第三人为善意或恶意。其二是对抗效力。不动产经预告登记后，如果第三人仍为交易，在预告登记权利人胜诉的情况下，预告登记权利人可以依据预告登记对抗第三人。但日本法上异议登记仅是起到对第三人警示的作用，这取决于日本法在物权规定上不采用登记公信力原则，这一点不同于德国法。
（三）瑞士民法上异议登记的法律效力
瑞士法上假登记的效力类同于德国法中的异议登记，它也不具有冻结不动产登记簿的效力，原登记名义人具备处分权。但当异议登记因判决被确定为是正确时，则登记名义人的处分行为不发生效力。异议登记人不能认为是不动产的真实权利人，他对异议登记的不动产无处分权。
二、登记名义人行使处分权的两种模式
我们通过对各国立法关于异议登记的规定的分析而获知，各国立法一致规定异议登记的基本法律效力是阻断不动产登记的公信力，即第三人不能依据登记公信力取得物权。但对于不动产异议登记的效力是否禁止登记名义人行使处分权却有两种不同的规定：
（一）事后阻断模式
事后阻断模式即异议登记不能剥夺或者限制登记名义人对不动产行使处分权，登记名义人可以将该物权进行转移或者变更，登记机关也必须办理物权变动登记。只有在异议登记成立时，该物权变动或变更丧失法律效力，第三人即使为善意也不能取得经异议登记的不动产物权。这种事后阻断模式为德国、瑞士、日本民法所采用。
（二）事前防止模式
事前防止模式即异议登记限制了登记名义人行使对争议不动产的处分权，其不能处分经异议登记的不动产物权，登记机关也不能办理相应的不动产登记手续。
三、我国应采用有限制的事后阻断模式
德国、瑞士、日本民法采用事后阻断模式，一些地方采用事前防止模式。对于我国是采用事后阻断还是采用事前防止，大体有两种观点：
一种观点是采用事前防止模式，通过该种模式，禁止经异议登记的物权进入流通领域，来确保真实权利人的利益。该种方式虽能有效地保护真实权利人的利益，并维护物权秩序和安全性，但在交易效率方面可能有所欠缺。
一种观点是采用事后阻断模式，该模式赋予登记名义人对争议不动产的处分权。采用该方式，有利于不动产的流转和交易效率的提高，尊重当事人的意思自治，而且通过阻断不动产物权公信力的方式保证真实权利人的利益。
笔者认为我国应以德国法事后阻断模式为基础，结合我国异议登记与诉讼保全并行模式，适当予以限制，采用有限制的事后阻断方式。
（一）我国应采用事后阻断模式
我国应采用事后阻断模式理由如下：
第一，事前防止的模式对真正权利人的保护并不周全。事前防止的模式通过对经异议登记物权禁止其进入流通领域或对物权转让不予登记的做法来保护真实权利人的利益。但是不能通过异议登记就可以确定异议登记人就是真正权利人。所以当异议登记正确时，异议登记人的权利和真实的权利相一致，限制登记名义人的处分权不存在任何瑕疵。但如果异议登记错误时，登记名义人本身就是真实权利人，限制登记权利的处分，反而违背了真正权利人的意志，不利于对真正权利人的保护。
第二，事前防止模式不利于登记物权的流通，在交易效率方面有所欠缺。从财产的利用效率上而言，有悖于“物尽其用，鼓励交易”的宗旨，不利于财产的有效流转，发挥其经济效益。
第三，事前防止模式限制了第三人的意思自治。异议登记作为对不动产物权存在争议状态的一种公示方式，对有交易意图的第三人会产生警示作用。根据民法上意思自治的原则，第三人可以在知悉风险的情况下决定是否仍旧冒险予以交易。法律不应当强行限制第三人甘愿冒险并承受可能产生的后果的意愿。如果第三人愿意承受风险，即原登记错误的情况下丧失物权而使其得不到维护，那么法律有什么理由不允许呢？在事后阻断的立法模式下，第三人享有选择权，而经异议登记的不动产物权仍具备流转利用的可能，这样能在保护异议登记人的权利前提下，又不会牺牲登记名义人的利益和商品流通利用的机会以及由此产生的经济效益。可以说，把异议登记效力定位于公示作用，在异议成立情况下，排除第三人善意取得的抗辩是较为科学合理的，平衡了动态利益与静态利益。
（二）诉讼保全合理限制事后阻断模式
我国异议登记与诉讼保全采用并行模式。在异议登记同时，如果当事人申请财产保全的，则应对事后阻断方式进行限制。
异议登记的目的在于保护真实当事人的权利，同样民事诉讼中的财产保全也具备此功能，即为了保护申请人的利益，法院可以裁定查封争议的标的物，不动产登记部门将财产保全情况记载在登记簿上，登记簿上的权利人不能对标的物行使处分权。
异议登记产生的效力就是阻断公信力，但不禁止登记名义人行使处分权利。而财产保全制度是禁止被保全人对标的物行使处分权。财产保全由当事人自由选择的制度，选择此制度的人要负担提供担保的代价，对于保全错误所对产生的损害后果，担保将在损害赔偿过程中发挥作用。故我国的财产保全制度为事后阻断模式
四、结束语
我国的不动产异议登记制度，主要以德国的民法中异议登记制度为基础，兼顾其他国家和地区的一些立法经验而建立。我国《物权法》第十九条对于对于异议登记的法律效力未作规定，导致异议登记制度在司法实践中法律适用的不统一。笔者此文仅对我国不动产异议登记制度的法律效力提出一些粗浅的认识，在此抛砖引玉，希望引起更多的同仁对不动产异议登记的法律效力问题加以关注，为以后相关立法和司法解释出台提供有益帮助。
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[作者简介]陈曜（1981―），男，浙江浦江人，金华市中级人民法院。