园区严格来讲是一商业项目，所以还是要遵循商业项目的运营模式做一个园区最怕的事情是无中生有 采访札记：如今无论是外国人还是中国人来北京旅游，除了故宫、长城、798等必看项目以外，被誉为“十大新京味旅游名片”的胡同创意工厂也被越来越多的游客所青睐。本期嘉宾就是这胡同创意工厂的探路者——北京东方嘉诚文化产业发展有限公司总裁甄军。
从地铁雍和宫站出来，循着胡同走上几十米，就到了“藏经馆17号”，我们对甄军的访谈就约在了这里。走进同区大楼顿感“别有洞天”。无论是大堂还是走廊，大灯泡群、鸟笼电梯、圆形镜阵等各种现代造型的装饰和设计都令人印象深刻。在和甄军聊天的过程中，你会发现，他是一个很有上进心的人，对精神的追求胜过物质的满足。由于不满足于舒适却没有挑战性的工作，他“闯入”了文化创意产业，没想到却探索出了“胡同创意工厂”这条创新之路。
张丹：先和我们说说您的专业和职业背景吧？
甄军：我1990年从兰州交通大学毕业，学的是建筑专业，毕业后分配到北京中建一局。我在中建干了14年。期间我一直扛着青年突击队的大旗，拿过不少荣誉，96年的时候因为建了航天城，还受到嘉奖。晋升也很顺利，很年轻就做到了一家分公司的总经理。但在30岁时我决定辞职。
张丹：为什么做了这样的决定？
甄军：主要是觉得建筑行业没有什么新鲜感和挑战性了，无非是靠一些核心资源，这不是我喜欢的方式。我就想自己能不能跨出建筑行业做点别的事情。2004年辞职后，我和前同事一起创业，我几乎把所有的钱都投了进去，成立了自己的公司，这家公司主要是做空调、制冷等产品和服务的。从2004年到2007年，我们把公司从不到2000万做到了1亿5000万左右。
张丹：成绩很好啊，怎么又不做了呢？
甄军：2007年我在人大读EMBA。以前觉得自己挺牛的，读了EMBA之后才发现其实外面比你牛的人还很多。那时遇到一个同学，他是一家上市公司的老总，做房地产的，想到北京来发展。于是我们合作启动一个8000万的商业项目，但2008年赶上金融危机，这个项目就暂时停滞了。
张丹：后来怎么又想到做北京胡同文化创意园区的改造呢？
甄军：我1981年就到北京了，但最初对胡同并没有太多概念。后来才慢慢发现胡同挺有意思的，而且还有一大批人对胡同特别有感觉。2008年底至2009年初，东城区政府引进了我们，希望我们做胡同改造项目。我也很想尝试一下。
张丹：东城区哪些方面吸引了你们？
甄军：东城区的胡同改造项目很有特色。空间价值比较高，认知度也比较高。另外就是一些政策和措施落实得比较到位。
张丹：东城区的项目和你们以前做的有什么不同吗？
甄军：原来我们做项目一般8千平方米以下的都不接。到了东城以后发现，8千平方米以上的项目很难找。做不了大的，就做小的吧。当初的设想是做10个，拿出1个给其他9个做配套。
张丹：“胡同创意工厂”模式是你们提出来的？
甄军：这主要还是东城区雍和园管委会首先提出的一个概念和模式。我们认同这个概念，也和管委会做过很多沟通和交流。现在雍和园管委会管理着23个文创园区，总体来说体量都不大，、旅游局已经把我们的园区纳入北京胡同游的观光点之一。胡同创意工厂的模式打破了原来做园区一个个零散点来做的模式，而是彼此间形成一个有机的系统。
张丹：你们来到东城之后做的第一个项目是什么？
甄军：国学胡同十一号，是改造一个面积不大，占地只有1500平方米的小学校。其实这个项目也有很多公司投标，但雍和园投资公司很认可我们的方案，因为我们即保留了四合院的传统氛围，又符合现代办公的要求。现在这个小园区里入驻了两家大企业。
张丹：改造成本高吗？
甄军：我们在改造成本方面，比区里想象的要低得多。这得益于两个因素：一我原来是做建筑的，熟悉这个行业的特征，所以无论是选择设计还是挑选队伍等方面，相对来说更有经验；二我们不是通过压造价来解决成本问题，而通过设计来解决成本问题、
张丹：如何通过设计解决成本问题？
甄军：我们把这样的传统改造项目叫“三边”工程，即边设计边施工边改造。原来的做法是设计院先来做设计，然后施工单位按照设计图来做改造。现在是设计师起核心的作用。要在现场把握整体效果。
我们在做项目的时候，除了结构图以外，其他东西都是我们自己来设计的。我们要求设计师既能在电脑上画图，也能在现场画图。比如在藏经馆17号你进门的时候，看到我们的大厅顶上挂着一排大灯泡，它就是一种设计风格。如果你要去外面买这组灯，价格会比较责，至少两万多，但是这组灯是我们的设计师自己从灯具厂买了52个大灯泡，设计安装完了之后也就花了2000多元。我们可以通过设计很好地营造一种氛围，大大节约了装修改造的成本。
张丹：我知道现在很多创意园区都亏损运营。你们呢？
甄军：我们做项目一定要有经济收益，同时兼顾社会效益。我们改造园区的原则是一定不做赔钱的生意。我们做的项目，即使政府不给补贴，我们都是盈利的。当然，我们现在也得到了政府的大力支持。但如果我们在改造阶段不能控制成本的话，就很难实现经济效益。在这种情况下，我们就会有自己的要求：第一，在设计上花费功夫，很多细节通过设计来取胜；第二，我们不强调自己的园子要用多么高级的建材，主要是营造好整体的氛围；第三，园子最好每隔一段时间就能做些变化和改动，营造新鲜的空间感。搞创意搞文化的人思维是很活跃的，所以我们也要适应和追求这样的变化。
张丹：你们改造的创意园区也是按不同的主题来区分吗？
甄军：我们现在的园区主题越来越鲜明，但是园区严格来讲是一个商业项目，所以还是要遵循商业项目的运营模式。做一个园区最怕的事情是无中生有。一拍脑袋说我要做一个动漫园，然后就干了，也不看看当地的资源和条件。
张丹：你们是如何确定园区主题的？
甄军：我们先对一个园子做初步定位，然后业态都是相关的，不要杂乱。我们觉得至少要经历3年的时间才能开始形成比较成熟的园区。一年的改造和装修，大体会形成基本的氛围；经过两三年的时间，形成一定的主题和主题相关的周边衍生产业，形成共生，这样的园区才有生命力。 张丹：现在你们经手改造的胡同创意园区有多少个了？
甄军：已经做了5个，嘉诚印象、人民美术工厂、国学胡同十一号、府学胡同7号、豆腐池胡同9号，第6个项目“东四十条25号”马上要签约了。我们现在的进展还算比较快，有望在后年实现10个园区的梦想。明年应该会是一个爆发的时期，拿到的项目会比今年多。
张丹：外界大多数人把你们看成是“二房东”，你们如何看待自己的角色，和一般的二房东有何不同？
甄军：很大的不同之处在于我们注重运营，努力做好品牌。我们的运营主要强调3部分：第一标准化，第二科技化，第三软服务。
张丹：具体说说软服务是怎样的？
甄军：在这方面，我们会深入思考入驻我们园区的企业到底需要什么服务？其实北京市对文创园区的政策支持力度是很大的，但很多企业不知道有这些政策。现在缺的就是一个有效的信息交流平台。所以，我们需要搭建这样一个平台，让更多企业享受到这些政策。我们的团队正在协助东城东城区产业促进局完成政府引导，企业运营，东城中小企业服务中心筹建的工作，这在北京市也是头一个。
张丹：中小企业服务中心的功能主要是什么？
甄军：有点类似于开个超市，由中介机构进驻来为企业服务我们正在一层做个一千多平米的服务大厅，服务内容首先包括最基本的工商代理等，这是基础服务；第二，可以解决部分中小企业的融资问题。现在有银行专门做了一些符合中小创意企业的打包投资项目；第三，我们正在做整个东城区的各种数据的研究，建立自己的数据资料库，这个中小企业服务平台除了政府的部分资助外，主要还是我们公司自己投钱在做。以后这个平台在我们所做的园区中是共享的，希望以后入驻我们园区的企业能够享受到好的政策和服务。这些措施和做法都是加强我们公司和园区的运营竞争力所做的努力。我们把自己定位为一个改造和运营文创园区的专业公司。
张丹：从以前做传统的商业地产到今天做园区，在您的思想转变中，有没有几个主要的节点？
甄军：这个还真没想过。不过，我们今天做的事业是我和我们公司的核心团队发自内心喜欢的。每天都面临很多新的挑战，需要我们静下心来去琢磨，去看，去想。比如做中小企业服务平台，这在北京没有先例，在其他城市也没有这种模式。期间请过很多专家，都卡在一个问题上：说它像是一个超市，到底怎样一个流程？后来有朋友支招说应该像是医院的特殊门诊。比如企业进来，有类似医院的分诊台，有一个整体的初步咨询，然后就是分类，分完之后再根据专业继续做服务。
张丹：您觉得在胡同里头做创意园区最大的困难是什么？
甄军：最直接的问题其实是改造过程当中的困难。因为这涉及到胡同的风貌保护和如何不干扰周边居民的问题，目前我们已完成的项目，从建筑保护的角度来看并没有破坏胡同的原有风貌。另外，在和周边居民相处的问题上我们也算处理得比较和谐。甚至我们这里的一些工作人员，比如保洁、门卫等都是附近的居民。
张丹：你们园区的租金和其他的相比如何？便宜还是贵了？
甄军：应该说是贵了。我们会对入驻企业做一个综合评价，最主要是看是否符合我们的要求。当然，对于一些比较有价值，有影响力的企业，可能条件会更宽泛一些。甚至有的可以不付房租。我们做任何一个园区，都会有公益的部分，因为园区需要这样的好创意团队来带动氛围。
张丹：创意企业入驻之后。可以根据自己的需要再进行装修改造吧？
甄军：这个没问题。我们园区里有些设计企业是成群结队入驻的，我们就遇过从798“集体”搬家的设计公司，先是一家有意愿过来，然后又有6家一起过来。他们装修完了之后，无论格局还是风格，完全不一样。他们愿意自己来改装，我们就让他们自由发挥。
张丹：听说你们现在正在论证南锣鼓巷改造的项目。
甄军：这可以说是目前我们面临的最大的挑战我们从年初到现在，聚集到这里的各个方面的专家，估计有几百人了
大家为了“南锣鼓巷”这4个字，都想来干事，都想尝试做点新的东西。我们认为，创意园区把新的内容植入到旧的胡同里。其中改造的细节真的需要花很多精力去跟专家讨论，形成可行性的方案，最后还要付诸实践。
张丹：初步的改造想法能大体透露一下吗？
甄军：我们在东城区的支持下，从房屋、人口、经济、业态、居民、商业普查等方面已经做了非常仔细的调研，我们的调研不仅仅针对一条胡同，而是那个区域16条胡同的整体性调研，我们发现，虽然南锣鼓巷每年的客流量在千万以上，但从商业上来看已经走向拐点了：你会发现它留不住人，没有太多可买的东西，创意的东西也越来越少，大多数人是走马观花，人均消费是十多块钱。现在我们想做的事情是把南锣鼓巷重新做一个提升。
张丹：如何提升？
甄军：大家都把南锣鼓巷定位为一个创意街区，我们希望用3到5年的时间，不求在那里有什么收益，但一定要找到合适的商业模式，实现盈利、目前我们已经形成了一些改造思路：比如首先增加一些文化地标，因为南锣鼓巷除了中戏和蓬篙以外，找不到更多的文化地标。第二，要增加文化的分量，比如齐白石故居、矛盾故居等南锣鼓巷很有文化价值的地方应该对外开放，让一些艺术家和创意人来做展览和活动，第三，要有文化企业的植入，尤其是产业的植入。我们找到了一些体量在5千到1万平米的空间，重新改造和提升之后，会让一些创意企业进驻，今后南锣鼓巷应该是我们整个文化创意产业街区的展示窗口，而不仅仅是卖一些零散的创意产品、另外，我们正在做虚拟的南锣鼓巷，包括和手机做结合的虚拟空间方案，这些都正在运筹，还得等区里面的论证。
张丹：除了东城区，别的区域或城市你们有正在运作的项目吗？
甄军：有的。我们马上要在石景山做一个创意园区项目。在北京市做创意产业园区，东城是我们的产业根本，另外我们比较看好石景山，因为石景山区立争打造成为北京市数字动漫产业第一区，而且为新兴产业的培育与发展创造了有利条件，更为很多现代服务创新企业能够更好发展提供了新平台、新机遇，
张丹：您做那么多项目。肯定需要很大的资金量，最开始的资金是怎么来的？
甄军：最开始的资金大部分是我们的自有资金，还有我们从银行贷款得来的资金明年是一个放量的阶段，现在北京尤其东城区给的发展政策超级好。政府对贷款、担保都很支持
张丹：现在您的投入和收益一般多长时间能够达到持平？
甄军：按毛的算法就是租金差要超过我们的改造成本j我们的原则是超过5年回收不了成本的项目肯定不做，一般我们运作三四年能够把改造成本收回来，接下去就是盈利。一个创意园区从定位到最后运营，几乎全部都是我们公司自己在操作
只有牵涉到大的结构改造等问题，才会请专业的建筑设计机构来做，
张丹：除了园区改造收租金，你们还有其他收入吗？
甄军：有：现在我们开始收设计策划费了
今年我们自己就挣了300多万的设计策划费，是帮别人策划园区的收入，北京市有些地区属于既有钱又有厂房，但就是不知道怎么做，他们招标一般招两类公司：一类公司做推广策划，做园区的定位；另一类是设计公司，主要专注怎么改造的问题。他们在和我们聊天的过程中，发现我们很有经验正好可以给他们做全案，所以很多项目就自己找上门来了。
张丹：您对公司未来发展的方向和前景有怎样的期许？
甄军：希望未来我们公司能够有好的经济效益和社会效益，未来两三年营收达到一到两个亿，之后再考虑上市的事情，我们的商业模式是走房租、策划和推广等多元道路，可以说收益比较稳定，但还需要有一个增量。我今年有一个稳定的营收，明年增加的项目就属于增量，这跟传统的加工制造业是不一样的，所以公司运营的时间越长，它的价值越高，经验也会更成熟，应该说未来的趋势会越来越好、
张丹：谢谢您接受我们的采访，但愿未来可以看到更多更好的创意园区在胡同里生发！