摘要：地铁建设在全国各地如火如荼的进行着。地铁能够改善城市交通，缓解交通堵塞。但是，并不是所有城市都是适合建设地铁的。长沙作为中部地区的中小城市，区域面积不大，城市人口较少。本文通过分析长沙地铁1号和2号一期工程对房价的影响，结合长沙的具体状况说明长沙建设地铁的可行性。
关键词：特征价格模型；长沙地铁；住房价格
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-02
地铁建设与运营中存在很多问题，比如：地铁站点规划的论证匆忙、地铁线路的走向的选择不当、地质勘探不到位、仓促开工建设等等。“地铁热”中的病变问题越来越凸显，对于地铁修建的必要性与可行性等问题公众产生热议。长沙是否有必要修建地铁，众说纷纭。有人认为长沙城区范围不大，而且地上公共交通状况还算良好，不需要修建地铁；也有人认为，长沙已经具备修建地铁的条件且地面公共交通状况已经开始出现“瓶颈”，武广高铁的通车，为长沙开辟了一片新天地，为了出行更加方便，应该修建连接武广高铁的地下铁路。对长沙进行地铁对住宅价格方面的影响的研究和探讨，可以对长沙修建地铁的必要性和可行性进行佐证。
一、长沙地铁建设的现状与发展以及样本选取
长沙地铁现在建的是地铁1号线和地铁2号线1期工程。09年9月份，轨道交通2号线一期工程正式开工建设。10年12月份，轨道交通1号线一期工程正式开工建设。据估计，2号线一期试运行在2013年的年底。有规划长沙地铁9号线将与黄花机场进行对接，则地下交通、空中交通以及地面交通三者之间形成一个综合整体。地铁2号线、4号线、9号线与武广高铁在长沙南站换乘无需出站。长沙南站将会成为长沙极大的交通枢纽，定位为“长株潭的门户”。到2020年末，长沙轨道交通通车里程将达到234.3千米，成为中国修建轨道交通最快的城市。据远期规划至2030年，长沙轨道交通共建6条骨干线和6条补充线路，总共12条线路，线路总长约450公里。据估计，2号线运行速度为每小时80公里，每小时运力将达到3万人次。
本文选取的是长沙地铁1号线以及2号线一期工程沿线1000m范围内的楼盘。为了避免供求关系等因素的影响，样本数据是2012年7月到8月间在售一般商品住宅均价。为了让样本价格具有可比性，我们选取的样本楼盘均是高层、小高层的毛坯房。楼盘样本资料主要来源于：百度乐居百度房产网，新浪房产长沙频道，搜狐焦点房产网长沙频道等房产网站以及百度地图上的地理测算。样本数据一共28个，包括：锦泰东环国际、珠江花城、东宸19公馆、长城雅苑、福乐湘江锦城、剑桥名门、公园九号、达美D6区、凯乐国际城、双水湾、绿地公馆、长盛岚庭、万科城、湘江世纪城、百纳广场、凯通国际城、第六都、泊爱蓝湾、钱隆首府、恩宇红公馆、星语林阿普阿布、望兴F1站、天天向上小区、金房奥斯卡、长房时代城、中一九骏、象屿优山美地、东方摩卡。
二、特征变量的选取及量化
建立特征价格模型，最为重要的是对特征变量的选取。通常影响住宅价格的因素有三大类：区位因素、建筑结构因素以及邻里环境因素。本文主要研究地铁对房价的影响，则区位特征中地铁因子就是一个特征变量。另外公交便利程度以及距市中心距离也会对房价产生影响，作为解释变量也放入到模型中。建筑结构特征中小区的绿化率以及住房的容积率表示住房居住的舒适程度，可能也会对住房价格产生一定的影响，所以，本文中也选取它们作为论文研究的特征变量。邻里环境中周边是否有学校、是否有医院这些因素也会一定程度上影响住房价格。是否有大型超市或商场的因素也会一定程度上影响房价，这一因素也放入模型当中。最终确认了可能对住房价格构成影响的8个特征变量作为自变量。自变量的初始选择如下表1所示。
表1 自变量初始选取
三、Hedonic模型结构以及回归分析
特征价格模型一般包括三种形式：线性形式、对数形式以及半对数形式。线性形式根据模型形式本身的解释意义以及回归比较，选择半对数模型是最好的结果。最终得到的特征价格模型为：
式中，为第i个楼盘的在售均价；为第i个楼盘的第k个特征属性；表示第i个楼盘的地铁特征；、以及都是待估计的参数；为误差项。
利用SPSS软件对样本数据进行反复的试算以及验证，最终利用二阶最小二乘估计回归分析，得到的回归结果如下表2、表3所示：
表2 回归模型汇总
模型的R方=0.837，调整的R方为0.768，根据回归的统计意义，R方越接近1模型的解释力越强，本文模型总体上自变量与因变量的拟合优度为76.8%，可解释性较好。
表3 回归系数分析表
表3中能得到：
选取的8个特征变量有5个自变量对房价产生了显著的影响，包括：距地铁站点距离、公交条数、距五一广场距离、附近是否有医院以及附近是否有大学。
房价与距地铁站点距离的远近成负的相关关系，距地铁越远，房价越低，越近则越高。房价与距五一广场距离也成负相关，与公交条数成正相关，这表明周边设施越完善，房价越高。有大学表明人文环境好，其系数为正，与预测相同。但是是否有医院虽然相关性较强，但它的系数与预测不符，这可能是因为医院在附近容易造成这一区域交通堵塞，环境质量差（嘈杂，细菌多等），它与房价成负相关。
楼盘距地铁站点的距离的回归系数为-0.259，根据回归模型：房价变化值=房价均价*（地铁站点距离取指数*回归系数-1）。可以计算出楼盘距离地铁站点变化1km，本文研究的28个楼盘的平均价格为7564.28，则地铁增值为：2236.25。其增值幅度为：29.64%。增值效应如此明显，可以把这一增值的一部分作为弥补轨道交通建设的投资金额。这一额度由城市建设部门进行确定，可以弥补很大一部分运营损失。
四、结论
湘江的存在，使得过江交通变得拥挤，形成长沙市交通瓶颈。而且长沙市机动车数量呈加速上升趋势，给中心城区交通带来了巨大压力。另外，随着武广客运专线的开通，长沙地铁与武广专线的衔接就尤为迫切了。地铁2号线的黎托站可以分散武广专线的人流。长株潭一体化建设，使得城际轻轨也开始准备建设。地铁站点又可以衔接长株潭城际轻轨，从而使得长沙变成了一个地铁与高铁衔接、地铁与轻轨衔接的极度通达的城市。
根据长沙市政府发布的信息，2号线一期工程线路长23.15公里，1号线1期工程线路长22.77公里，预计工程估算总投资为221.71亿元。如此巨大的投资金额，该怎么实现回收并盈利？显然，对于长沙地铁来说，而从前面的定量分析可以看出，地铁对周边住宅有极大的增值效应，在弥补一部分地铁修建资金的同时，使得城市居民向地铁周边流动，能有效增加地铁的客流量，客流量的增加能够在地铁运营之后增加票务收入，从而能够提高地铁投资的回收。地铁建设在长沙的可行性与必要性是很高的。
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作者简介：严碧云（1986-），女，湖南邵阳人，经济学硕士，浙江财经学院经济与国际贸易学院，研究方向：城市经营与管制。