摘 要 近年来，住宅建设用地使用权及其相关问题日益引起了人们的关注。住宅与每个人息息相关，房屋的权属问题是人们关注的头等大事，《物权法》的颁布为人们吃了一颗定心丸，人们不会再担心70年后自己的房子不再是自己的这一问题。然而由于法律的滞后性，以及相关配套法规的欠缺，在实践中并不能解决所有的问题，还留有相当大的空间需要相关法律的不断完善才能使相关权利人的正当权益得到切实而充分的保护。
关键词 《物权法》 住宅建设用地 建筑物
作者简介：尹春燕，江苏省南通市海安县海安司法所。
中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)02-044-02
一、住宅建设用地使用权的法理界定及分析
根据《物权法》的第一百三十五条的规定，建设用地使用权人对土地的利用方式具体指利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。其中，建筑物是指人可以在其中进行生活、生产经营活动的房屋或其他场所，例如：住宅、办公楼、厂房、库房等；构筑物是指人不能在其中进行生活或生产经营活动的物体，例如道路，桥，隧道，池塘，纪念碑等；而附属设施则指建筑物或构筑物所附属的园林竹木，草坪，和花卉等。
本文所研究的住宅建设用地使用权是建设用地使用权利用方式中利用该土地建造建筑物的一种，具体来说就是在城市及其周边国家所有的土地上因享有占有、使用和收益的权利而建造住宅的权利。
其中，要注意区分以下几个方面：
1．上文提到的附属设施包含的园林竹木、草坪、花卉属于非农业目的种植的，是作为建筑物的附属设施而存在的。这与以农业收获为目的种植竹木而使用他人土地的行为在性质上有着本质的区别，后者属于土地承包经营权。因此，实践中以非农业目的于他人土地上种植竹木而设定使用权的，性质上属于建设用地使用权。
2．建设用地使用权的标的土地的用途不应当包括农民利用集体土地修建住宅，此种用途属于设立了宅基地使用权的土地。
二、住宅建设用地使用权现状分析及存在的问题
（一）与住宅建设用地使用权相关的空间权问题
住宅建设用地使用权作为建设用地使用权的一种类型，其在具体操作过程中必然存在相应的空间权问题。住宅建设用地使用权的空间权问题，在现实生活中比较复杂，如今就购房者是否对商品房楼顶空间拥有产权以及窗前绿地权属问题上还存在不少争议。
1．商品房住宅小区楼顶空间权利归属。顶层楼房由于“首当其冲””地被日晒雨淋，所以往往难卖。于是，精明的发展商以顶层空间归业主自由支配为“诱饵”，开出“买顶层送空中花园”的优惠条件，使本来少人问津的顶层变成了香饽饽，而顶层业主也不客气地对顶层空间进行规划，或建阁楼、或修小花园。
但是，按照建筑物区分所有权的基本规则，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有。例如，澳门特别行政区民法典在规定区分所有建筑物（分层建筑物）的共同部分范围的条文中，就专门规定分层建筑物各楼宇之作遮挡之天台或屋顶，为分层建筑物之共同部分。我们的物权法没有规定的这样细致，但是，这样的原则是存在的。楼顶空间不仅仅可以建花园，还可以作更多的开发利用，如果将楼顶空间确定给个别的区分所有权人所专有使用，是不是破坏了建筑物区分所有权的整体共有关系，侵害了其他区分所有权人的权利呢？这是一个大问题。
笔者认为解决楼顶空间权属争议应遵循如下几条规则：
(1)楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物就是全体区分所有权人所有，能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议，与开发商没有关系，开发商无权处置。开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。
(2)开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利
2．窗前绿地的权属问题。现实生活中的商品房开发，很多开发商采用将一层住宅的窗前绿地归属于购买一层住宅的区分所有人使用。因而，在商品房销售中，尽管板式楼的一层是最难销售的，但是随着赠送窗前绿地的承诺，不仅一层楼的销售形势大为好转，而且一层楼的价格也由最低价格变为与最好的楼层价格一样高。问题在于，窗前绿地的土地使用权属于全体业主，是区分所有建筑物的共有部分，全体业主对土地使用权行使共有的权利，将其中的一部分划归于某一个或者某一些业主享有专有使用权，那么对全体业主来说，其权利是不是受到了侵害呢？
按照《物权法》的规定，关于小区绿地的权属规则是，有约定的依照其约定，没有约定的，除开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。这个规则，看起来界限是清楚的，可是，这里的有“约定”究竟是谁的约定？如果是开发商和购房人之间的约定，那么他们之间的约定，怎样能够约束其他的区分所有权人，怎样能够处分其他区分所有权人的互有权？
笔者认为确定窗前绿地的权属规则，应当解决几个最为基础性的问题：
(1)区分所有建筑物的绿地，属于全体区分所有权人共有。对绿地的共有包括两个部分，一是绿地的土地使用权，二是土地上的地上附着物即绿地本身的所有权，这两个部分都属于全体区分所有权人所共有。
(2)决定窗前绿地的权属，原则上归属于区分所有人会议，由其决定窗前绿地的权利归属。如果一个区分所有建筑物的区分所有权人会议通过决议，确定窗前绿地属于本建筑物领域中的一层的区分所有权人享有的，那么，这个决议是有效的，一层的区分所有权人对窗前绿地可以享有专有使用权或者归属于其单独所有。开发商对此没有决策权，不能由开发商决定窗前绿地属于谁，就归谁所有或者专有使用。
（二）住宅建设用地使用权期限问题
根据《物权法》的第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。该条是关于建设用地使用权期间届满后的续期问题的规定。有人说，这是给买了房子的阶层一颗“定心丸”，告诉他们房子作为私有财产得到了法律保护，可以传给子孙。但也有些人担心，法律并没有对如何续期、续期主体、续期多久、是否缴费、费用多少等问题作出明确规定，给产权带来了不稳定的因素。
1．自动续期的期限问题。由于这种续期是自动的，因此没有协商的过程。然而，对于续期后的期限问题如果没有明确的规定，这对于房屋所有人来说至少在心理上会存在不放心的情况。从我们所做的相关调查中可以发现大多数人倾向于无限续期，也有相当一部分群体偏向于续期期限在十年以上，而选择一年一续的则微乎其微。对于这一结果，我们分析认为选择永久续期的群体与上面选择无偿续期的群体所持的心态可能并无二样，在他们看来续期只是一个形式，花大笔钱买的房产它就应是可以永久居住下去，而无需再花费额外的钱得到使用权，既然进行了续期那这一续期就该为永久性的。选择一年一续的人那么少，看来占绝大多数的人还是认为这一措施是偏于麻烦的，选择十年以上的群体其实质上也是希望在房屋可用的年限里最大限度地利用该资源，在房屋不可利用的情况下另觅住处，所以不会选择永久续期。这些都只是买房人和部分群体的愿望，因此，笔者认为应该对建设用地使用权期间届满后的续期期限加以明确的规定，至于续期的年限可以根据各地不同的情况由地方自己进行确定。
2．自动续期是否需要缴纳费用，以及如果需要缴纳的话支付的标准问题。对于续期是否有偿问题，学术界以及普通民众对此持不同的态度。
有学者认为目前国有土地使用权的最初获得是有偿的，而且是有期限的。如无相反规定，有偿使用的标准同最初的标准应是一致的。如果使用期满后采用无偿续期的方式，实际上就变更了使用的性质，“建设用地使用权”将成为“建设用地所有权”，《物权法》依然强调土地是国家和集体所有，个人是没有土地所有权的，而这显然和《物权法》相悖。
还有人认为续期应当免缴土地出让金，或者只支付换证的工本费。对于认为需要缴费的人，他们认为的支付标准也是不同的。部分人认为出让金的数额应该按照当时的市场价格支付；部分人认为应当按照续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金。
笔者认为，住宅建设用地使用权期间届满续期应该缴纳一定的费用，就和当初取得建设用地使用要缴纳使用费一样。如果采用无偿续期的方式，就等于国家承认土地的私有性质，这将严重违背我国社会主义国家的性质，使国家的利益受到侵害。
三、对住宅建设用地使用权的立法保护建议
对建设用地使用权的法律规制，物权法虽然给出了专门的规定，但由于物权法涉及的范围非常广泛，不可能要求其做出全面而详细的规定。我国有必要制定相应的法律法规对物权法未曾涉及的方面加以补充和完善。
（一）《城市房地产管理法》
相比物权法来说，《城市房地产管理法》有更大的空间来体现建设用地使用权。它的立法范围更贴切一些，可以用一些更适合的规定来规制和保护这一权利。笔者建议在《城市房地产管理法》中将上述探讨的空间权和住宅建设用地使用权期限等相关问题列入其规制范围。
（二）行政法规
由于经济、地理、历史、文化等方方面面因素的影响，区域之间的差异是很大的。如果由国家统一规定十分详细而具体的规则，实践中必然会出现这样或那样的问题，也达不到最初规则的目标。这种情况下，就要求各个地方的立法机关根据本地的实际情况，制定一些符合本地实际的行政法规。这样才会起到很好的规制作用。
住宅建设用地使用权制度与每个人的日常生活息息相关，它的重要性不言而喻。就拿其期限问题来说，一些城市最早通过有偿方式出让的建设用地使用权限即将到期，很快就会大规模的出现对建设用地使用权限届满后的实务操作问题。我们期待在不久的将来，国家出台更加规范具体的法律法规，也期待我国房地产市场更加规范，让买房人在花了大笔的费用后能吃一颗定心丸，也让我国有限的土地资源得到最充分和最有价值的使用。