摘要 房地产业一度成我国新想经济增长点和国民经济支柱产业，它与人口的发展有着密切的关系，本文试从两者的关系入手进行分析。 关键词 房地产业 人口发展 中图分类号：F279 文献标识码：A
房地产业一度成为我国新的经济增长点和国民经济支柱产业，在2008年后又成为国家打压的重点产业。一方面房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产开发企业之间的竞争加剧；另一方面，国家政策采取限贷、限购等紧缩手段一定程度打击了房地产的前进与发展。
从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短几十年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。
人口发展与房地产业息息相关， 尤其在有着传统思想的中国，两者关系显得更加地密切。近些年来，我国的人口结构、人口流动性、人民收入、人口素质等均有很大变化，我国已经进入老龄化社会，城镇化发展把我国的城市人口、农村人口比例大大改变，人民收入大幅度提高，人口中的大学生占比大大提高等等这些都改变了人口对房地产的需求，从而影响了房地产业的供给发展。衣食住行是人类生存的最基本要求，是马斯洛需求层次理论中最底层最基本的人类最低层次需求。社会之稳定、经济之发展都以人的低层次满足为必要条件。人生而为“居者有其屋”而奋斗，社会的统治者或管理者为消灭“居者无其屋”而努力，如何在人口发展与住房建设完美结合共同发展才是社会和谐的一部分人。
居民收入、居民消费、人口迁移等因素影响房地产价格波动；城市暂住人口比例、市区人口数量和消费密度对房地产投资有直接影响到；人口结构变化与住房需求变化直接相关，住房需求直接影响房地产需求，房地产需求变化影响房地产周期，通过分析人口年龄的余波效应对房地产周期的影响，预测房地产的人口周期，以期为房地产政策与房地产开发提供依据。房地产的快速发展侵占耕地、城市用地，影响生态环境并改变了人们的生活环境；房地产近年来的高价格影响人们的消费与投资方向；房地产的资源分配与人口素质有密切关系；房地产价格的波动与资源分配直接影响着社会人的幸福指数、影响了人的价值取向与生活方式选择等等。因此，研究人口与房地产的复杂而密切的关系对经济可持续性发展、社会安定和谐都有着重要意义。
在人口与房地产上存在很多的突出问题，现如今房价居高不下，国家实施限购政策、限贷政策都只小部分对房价有松动，却限制了房屋成交量的大幅下跌；居民的投资渠道单一，一度集中在房地产上，但这样的投资倾向导致房价高涨，而房价高涨更加吸引更多的投资，从而进入了恶性循环；各地区为追求经济快速增长、加大财政收入在这几年房地产发展势头好的时期，大面积开发土地开发房地产，但其中又存在规划不统一不长远、开发土地不合理等等问题；在城镇化发展的道路中，房地产也成为其中发展的焦点，城乡房地产需求不同、发展力度开发程度不同；房地产的发展在1998年政府放开市场后发展突飞猛进，在快速发展的同时必然会存在许多不完善的地方，政策体制的出台速度跟不上产业本身的发展速度。
分析人口与房地产的复杂关系，房地产满足了人的生存与安全需要，但高房价推动人们的高储蓄行为、非理性消费行为抵消了房子本身带给人的幸福感，房地产业对土地的过度消费与侵占以至影响人们的生活环境和生活质量，房地产的兴衰影响了人们的投资倾向与择业方向、以及许多相关产业的发展等等。而人口的诸多因素，如人口结构、人口流动性、人口数量、人口素质、人口红利等等，都影响着房地产的发展走向。在疏理清这诸多关系的基础之上，解决人口与房地产的和谐互促的发展，实现共同的互利的可持续发展。在人口与房地产复杂关系的基础上分析人口发展对房地产发展的制约和影响；房地产发展对人的生活要求的满足程度及对经济发展的贡献，得出在尊重人的生存需要的基础上，适当地调整人类活动以促进房地产业的顺利发展以满意足经济发展需要及人的生存需要，而同时在发展房地产业时应该注意到房地产业对人的收入、人口的流动性等方面的影响。
（作者：经济学硕士，辽宁社会科学院助理研究员，研究方向：产业技术创新）