【摘 要】数据显示，2007-2010四年间，海南省房地产业发展迅猛：这一时期，房地产业产值增长了3.45倍（没有剔除价格因素，下同），特别是2009年末“国际旅游岛政策”实施后，增速更是惊人，而同期GDP却增长了66.89%；房地产业产值占GDP比重提高了1.67倍，从2007年的3.43%上升到2010年的9.15%。房地产业异常“红火”，其实对海南省经济有害无益。
【关键词】国际旅游岛；房地产业；经济危害
一、影响经济方式转变，造成产业结构畸形
第一，需求增长结构不均衡，增长内生性动力不足。2010年，从对海南省经济的贡献来看，其排名顺序是：投资遥遥领先，其次是出口，最后是消费。2010年数据显示：在投资上，全社会固定资产投资总额比上年增长32.8%，比全国平均增速快9个百分点，增速全国第一；特别是房地产直接开发投资，增长异常迅猛，成为拉动投资增长的主导力量，同比增长62.5%，占固定资产投资额的37.2%。在外贸上，海南省一直处于逆差，对区域经济发展实质上不利，单从外贸出口上看，全年仍实现25.8%的增长。在消费上，全年社会消费品零售总额仅比上年增长19.5%。房地产投资快速增长对消费产生一定“挤出”效应，区域经济转型难度加大。第二，产业重心房地产化，旅游业发展将会受到压制。在财政收入主要依靠房地产业、经济增长主要靠房地产投资拉动的现状下，海南省政府的经济发展规划和结构布局，有被房地产绑架的风险。以旅游业为龙头、实现旅游业与其他产业最大融合是“国际旅游岛”建设的产业发展路线，但是如果房地产业先行发展，长期压倒旅游业的话，其他产业发展将会受到严重制约。
二、刺激地方政府权力膨胀，拉低社会资源配置效率
第一，地方政府夺取干预经济的主导权。改革开放进程中，在经济领域内，中央一直以来希望政府放开、市场搞活。特别是金融危机后，在货币和财政刺激下，各地掀起新一轮房地产高潮，地方政府职能又快速膨胀起来。就海南省来讲：地方政府在国民财富分配中比重过大，成为最大受益者，财政收入增长率四年内数倍于居民收入增长率（年增长率最低也有3倍，最高可达7.5倍），而岛内居民利益保障相对不足；在国际旅游岛的建设中，政府是游戏规则制定者，规划所有基础设施、重大项目和重点工程，同时又通过下属实体直接或者间接参与，成为实体经济的最大玩家。第二，在财政资金的挤压下，拉低社会资源配置效率。海南省市场机制完善程度，资源配置效率相对不高。在政府动用行政力量以巨量财政资金为杠杆、撬动更大社会信贷资金进行“国际旅游岛”建设时，民间投资在诸多领域被排斥在外；由于体制原因，政府相对于市场化主体，资金运用效率不高，内耗较大。在货币政策日渐收紧情况下，如果地方政府和下属企业仍占用更多信贷资源，而为地方税收和就业做出重大贡献的中小企业、民营企业，其融资就会变得更难，一旦资金链断裂则极易走向经营失败。
三、财富分配机制扭曲，影响社会公平正义
当前，由于我国在收入分配领域存在诸多问题，造成贫富分化日趋严重。住房是最大最基本的民生问题，地方政府如果依靠房地产业创造收入、发展经济，势必损害本地居民最基本的居住权利，造成“政府富、居民穷”的两极现象。从人均收入上看，海南省在全国排名比较靠后，新一轮房地产热潮更是推动了岛内居民购房和居住成本上升；特别是在“国际旅游岛”政策推出后，短期部分城市房价事实上翻倍（2010年官方统计数字，海口、三亚同比涨幅分别为35.5%、43.3%，分列全国70个大中城市第二、第一），而同期居民收入扣除价格因素实际增长8.4%，远远低于房价上涨幅度。地方政府为了经济利益，助推房价上升，俨然已经成了一种严重扭曲的财富转移机制，它使社会财富分配愈加不公，降低了社会和谐幸福指数。
四、放大资产泡沫，埋下经济危机祸根
海南省政府以土地出让收入或收益为担保，通过搭建融资平台，获得银行中长期开发性信贷资源，用于政府性投资，只要地价不降、市场繁荣，银行认为信用风险无虞。房地产商利用银行贷款获取建设资金，是银行优质客户；在房地产市场繁荣时，银行可以分享到高额利息收益。岛内外居民是房地产的买家，只要房价看涨，投机购房者可赚取转手差价，消费购房者可降低未来居住成本。银行放贷需求与政府融资需求、房地产开发企业资金需求、居民个人住房按揭贷款需求彼此呼应，借款方和贷款方达成默契，经过若干次博弈，合力助推房地产价格。只要房价继续上涨，整个链条看起来就是稳定的。但是，整个链条也异常脆弱，一旦任何一个环节出现问题，就会出现连锁反映，进而给居民和地方政府带来财务风险或者为金融系统带来坏账风险。
五、累积社会矛盾，提高地方政府社会管理成本
海南省房地产业过度膨胀，提前透支“国际旅游岛”发展潜力，在短期内会引发诸多矛盾，提高地方政府社会管理成本。第一，政府机关、事业单位、强势国企为解决内部职工住房问题，采取非市场化手段筹建集资房、经济适用房、限价房、团购房等，引发市场化购房者和福利化购房者之间的矛盾。第二，随着房地产价格上升，即使在市场化购房者内部，如已购和未购者之间、岛外和岛内购房者之间、投资型和自住型购房者之间，由于购房成本不同，导致贫富分化趋势明显，民众心理纠结失衡。第三，房地产商和购房者之间，由于信息不对称，前者对后者在购房时，为了短期利益，采取各种手段进行合同和价格欺诈，导致经济纠纷增多。第四，在土地征用上，政府、房地产开发商和城市被拆迁居民，在拆迁补偿上发生利益冲突，引发公共群体性突发事件。第五，房地产开发领域，引发政府部门产生一些恶性腐败案件，给党和国家形象造成负面影响。第六，政府和房地产商，在市政建设和房地产融资上，强势获取社会信贷资金，对弱小经济实体在信贷上产生“挤出”效应。第七，信贷资金集中投向政府和房地产商，导致银行体系风险增加，随着宏观调控收紧，放款者和贷款者之间矛盾凸显。
六、浪费土地资源，助推农产品和居民消费价格
房地产行业是一个典型的资源消耗型行业，而且具备不可持续、不可循环特征，特别是要占有大量的土地资源，对生态环境和农业生产也有不良影响。有资料显示，早些年，海南省土地后备资源较丰富，其中，可用于农业开发利用的约占90%。但是，随着房地产业的兴起，土地价格一涨再涨，海南省各级政府为了经济利益，掀起了一轮圈地卖地高潮。在2010年，仅新增的建设用地面积为4659公顷，其中93.60%为农用地；同时又征收1316公顷，作为储备土地以供出售。可以预计，如果海南省房价继续飙升，土地价格将会继续上涨，在对比农业和商业、住宅用地收益之后，农业用地将会进一步减少。可用农地减少，将导致农产品供应不足，农产品价格就有动力持续上涨；同时，房价高企也会导致居民住房支出上涨，也体现在居住价格上，如果按照最新的CPI（居民消费价格指数）计算方法来调增居住价格比重，统计结果会让CPI涨幅更大。自2010年10月份以来，海南省CPI涨幅已经连续6个月超过6%；2011年一季度，海南省CPI同比上涨6.7%，高于全国平均水平1.7个百分点，价格水平居高不下，宏观调控难度加大，就很好的证明了这一点。
七、不利于人才集聚，削弱区域人才竞争力优势
建设“国际旅游岛”，是海南省面临的一项前所未有的改革，如果缺乏与之配套的人才队伍，根本无从谈起。有资料表明，海南省在全国31个省市区人才竞争力排名中，位居后三位。一直以来，特别是在“国际旅游岛”政策出台后，海南省政府更加意识到人才强省的重要性，不止一次提出：人才队伍总体水平不高，是制约海南经济社会发展的直接原因和最大瓶颈。但是，一方面，海南省政府为了经济利益，助推地价升高、房价上涨，最终会传导到CPI和PPI，引发居住和商务成本、服务和商品成本、生产和生活成本支出加大，而同时岛内收入水平徘徊不前；另一方面，城市房地产过度膨胀，信息、物流、交通、电力、教育、医疗等综合配套体系就会相对滞后。两者最终结果，致使海南省创业和人居环境全面恶化，从而丧失对人才的吸引力。没有人才优势，更不利于地区竞争力的提升，经济发展丧失动力和活力。长此既往，海南省就会进一步陷入人才短缺和经济落后的恶性循环。
作者简介：
王培（1980-），男，硕士，会计师，现供职于中国人民银行海口中心支行国库处。
曾传能（1968-），男，大学本科，经济师，现供职于中国人民银行定安县支行。
梁广（1971-），男，大学本科，经济师，现供职于中国人民银行定安县支行。