［提要］ 城乡二元格局的户籍制度已经严重阻碍了社会经济发展，尤其是阻碍了农村人口城市化的进程。通过对户籍制度的改革，降低城镇落户门槛，推动了城市化进程，从而促进了房地产业发展以及房价的攀升。本文通过对二元户籍制度现状、存在问题进行分析，结合河北省户籍制度改革方案，研究户籍制度改革对河北省房地产市场的影响。
关键词：户籍制度改革；城乡二元格局；房地产业；房价
本文为河北省人文社会科学研究项目的研究成果之一，项目名称为河北省户籍制度变迁与改革路径研究（项目编号：S2010204）
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2012年1月31日
随着社会经济的不断发展和社会主义市场经济体制的逐步完善，越来越多的进城务工人员，他们在寻求“温饱”的同时，更渴望享有城镇居民的教育、医疗政策保障制度；但二元的户籍制度在一定程度上限制了农村人口的流动程度，户籍成为落户城镇的高门槛，已经严重阻碍了城市化的进程。农民作为房地产市场的潜在消费者，由于户籍制度的限制，从而减少了对城镇房地产的需求量，最终也会影响房地产业的进一步发展。所以说，户籍制度改革势在必行。
一、二元户籍制度现状
中国城乡分割的二元户籍管理制度是我国计划经济体制的产物，是一种同重工业优先发展战略相适应的户口管理制度，是为了保证城市发展，保障重工业优先发展而实施的一种户籍战略，从而形成了农业户口和非农业户口两种的户籍，并对农民进入城镇做出了严格的限制。它曾经在维持社会、经济秩序等方面起过十分重要的作用。但是这种户籍制度无论是从政治权利、身份地位、教育机会、职业获得、社会保障等方面都影响和制约着人们的政治经济文化生活。
二、二元经济社会结构的弊端
（一）不公平的户籍管理制度。自从1958年我国以法律形式将城乡二元户籍制度固定下来，由户籍制度演化而成的“城乡分治、一城两策、一地两民、一事两制”的管理体制，不仅限制了农民人身自由，也阻碍了社会经济的良性运行，制约了城市化和城乡一体化进程，对社会稳定造成了一定的影响。即便农民工在城市打工和居住多年，仍然拥有不了城市户口，享受不到城市居民待遇。
（二）扭曲的土地管理制度。土地是农民生存的根本，一旦农民失去土地后极易成为弱势社会群体。“十五”期间，全国有失地农民4，000多万人，并以每年300万人速度增长，他们很容易成为新的贫困人口。全国城市土地出让金净收益年年增加，但却只有很少一部分用在农民身上。
（三）分离的教育、医疗资源。这集中体现在城市和农村教育、医疗资源在数量、质量和政策上的极端不平衡。农村教育得不到优质资源，且教育制度得不到根本保障；国家农业医疗卫生机构投入少之又少，并且医疗设施不完备，质量不保障，农民长期处于看病难、看病贵的困境中。
（四）不合理的资源配置。城乡收入差距较大，从2001年到2008年，河北省城乡居民收入差距从2.3∶1扩大到了2.8∶1。“三农”问题突出。农村购买力低，造成内需不足，难以形成城乡经济相互促进、良性循环和可持续发展环境；农业基础设施薄弱，抗灾防灾能力低，农产品国际市场竞争力低；农民市民化程度低，综合素质有待较大幅度地提高，劳动力转移速度慢。（表1）
三、河北省户籍制度改革情况
河北省的户籍制度改革时间较早，推进过程较快，改革措施较为系统。
2001年8月，石家庄市作为省会率先实施《户籍制度改革实施细则》，这使得外来人员进城落户不再成为难题，从细则实施的2001～2003年间，石家庄市共接纳外地人口14万余人，其中外来务工人员8.6万余人，非本地生源大中专毕业生1.5万余人。
2003年7月21日，河北省人民政府批转《关于我省户籍管理制度改革的意见》，提出了户籍管理制度改革的目标和原则，实行了城乡统一户口登记管理制度，放宽了户口迁移政策。据公安机关统计，2003年10月至2008年底，全省城镇人口共增长400万，年均增长约80万。
2009年5月河北省人民政府发布了《关于进一步深化户籍管理制度改革的意见》这次户籍制度的改革主要是进一步降低了城市落户的门槛，取消了需要具有稳定生活来源和稳定职业的条件限制，省内人员只要在河北省县城以上城市购置住房就可以落户。这一新政被称之为“落户条件全国最宽、配套政策全国最全”的户口迁移政策，这一政策为加快推进城市化进程，有序引导人口向城镇转移、人才向城镇集聚做出了重要的贡献。
这些户籍制度的改革，逐步降低城镇落户门槛，有利于城市化进程；稳步建立落户筛选机制，引导人员合理流动；同时，积极推进配套改革，加快实现城乡基本公共服务均等化。户籍制度的改革集中体现在城市化的发展进程上，加快户籍制度改革，推进户口一元化，是推进城乡统筹发展的重要举措，也是促进城市化的重要途径。（表2）
四、户籍制度改革带来住房需求量增加、房价上涨
户籍制度改革降低了城镇落户的门槛，人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。城市化意味着人口不断向城镇集中的过程，造成对城镇房地产的需求量日益增加，在一段时期内供小于求，从而带动房地产价格上升。大量被“转化”的乡村人口成为了房地产市场的潜在消费者，无论是在房屋买卖市场，还是房屋租赁市场，这都使得对房地产的需求量日益增加，只有不断地增加房地产市场的房屋供给量才能平衡当前日益增长的住房需求。然而，这一切都在无形地刺激着房价上涨。（表3）
河北户籍制度改革带来的城市化使得新增城市人口不断增加，乡村人口带来的住房刚性需求不断增加。根据供求关系公式，在房屋供给量一定的情况下，住房需求量增加，势必会刺激房地产市场的发展，导致房地产价格的上升。另外，房地产开发商也会按市场需求增加房地产供给量，从而带动房地产整个行业的发展。
（一）住房刚性需求增加同时表现在房屋买卖市场和租赁市场
1、房屋买卖市场。居住问题是乡村人口在城市化的过程中要解决的首要问题，大量新增城市人口带来了大量的住房需求，加之不断提高的人均可支配收入，房地产买卖市场比较红火。近年来，河北省商品房销售额呈现逐年增加的趋势，从1994年的22.0467亿元增加到2006年的383.8442亿元，而且商品房销售额占城市消费品零售额的比重也在逐年提高，由1994年的6.48%提高到2006年的23.81%，河北省房地产业有了较大的发展。从唐山市建设局官方网站了解到，唐山市2008年商品住宅计划开工550万平方米，计划竣工230万平方米，其中市中心区商品住宅计划开工200万平方米，计划竣工60万平方米，新建房屋销售价格上涨5.1%，二手房销售价格上涨4.9%。而从2011年4月份成交数据上看，唐山市中心区商品房4月份共成交2，204套，同比增长632.23%，环比增长105.79%；商品住房成交均价为6，010元/平方米，存量房共成交543套；存量（二手）住房成交均价为5，452元/平方米，与上个月相比，每平方米上涨了277元。
2、房屋租赁市场。相对比房屋买卖市场而言，由于户籍制度改革带来的城市化促使房地产需求量的增加，使得租赁市场也比原来更加活跃。无论是进城务工人口还是由于户籍门槛降低而落户城镇的农业人口，他们当中并不是所有的人都可以买得起房，所以很大一部分比例的人选择了房屋租赁。随着需求量大增，房租价格水涨船高。从2008年10开始，保定市的房屋租赁市场均价上涨50元，而在石家庄市的房租也陆续上调，一套50平方米左右的两居室月租金大概在800～1，000元。
（二）户籍制度改革能够使进城人员分享城市公共资源。户籍制度改革降低了城镇落户门槛，他们在城市化的进程中，为了自身和下一代更好地发展，更多看中的和寻求的是城市中优质的教育资源、医疗资源以及城市的配套基础设施资源，健全的社会保障制度等；另一方面在城市里购置（租赁）住房也方便了自身生产生活的需要。这些因素致使他们在户籍改革的浪潮中自愿落户城镇，并成为了房地产市场潜在的消费者，无形地增加了房地产市场的需求量。
五、户籍制度改革与房地产业发展互相影响
北京大学法学院王锡锌说：“放宽城乡户籍限制，打破城乡之前的隔阂，降低城乡二元之间流动的门槛，这与户籍制度改革的基本原则是一脉相承的。但户籍改革，最重要的，还是在于如何对待附在户籍上的福利等社会公共资源”。通过买房来实现户籍的转移，“这种方式，没有平衡福利，反而强化了城市户籍的含金量。”不过这一信号，引来的是地产开发商的一片欢呼和期待。这也许意味着房地产市场又一轮繁荣的开始。
“推进城乡一体化，放宽城镇户籍限制，进一步便利符合条件的农村转移人口逐步在城镇就业和落户”作为推进城市化的重要任务，而推进城市化的过程中势必会增加住房的需求。因此，这将拉动的不仅是普通消费，更重要的是房地产行业，特别将极大地促进河北省二、三线城市的基建及地产投资，进一步拉动地产业及其上下游的快速发展，对于业务重点在二、三线城市的地产商而言，无疑将开启更广阔的发展空间。地产股也是迎声上涨，在出台户籍改革政策的数日内，地产指数上涨2.21%。
户籍制度改革对房地产业以及房价有着重要的影响，主要体现在户籍制度改革推动城市化进程，城市化又带来了新的房地产住房的刚性需求，归根结底是房屋供求关系在一段时期内的不平衡，需求量的急剧增加，供给量达不到需求量的变动程度，必然导致价格的上涨，进而又推动房地产业以及房地产市场的发展。
在推行户籍制度改革的过程中，应该及时把握改革中存在的问题。在看到户籍制度改革推动房地产业发展的同时，也应该看到房地产业对户籍制度改革的反作用。及时对房地产市场进行监管，保证房地产的正常有序发展，降低房价，提高居民生活环境，提高人均可支配收入，这样才能反过来深化户籍制度改革，促进户籍制度改革的成功，推动城乡统筹发展，从而达到社会变革的良性循环，有序进行。
主要参考文献：
[1]邸进.试论城乡二元户籍制度的命运[J].理论探索，2008.2.
[2]贾韫.论城市化与城乡户籍制度改革[J].农业现代化研究，2008.3.
[3]韩震.当前户籍制度弊端分析及功能定位[J].人力资源管理，2011.12.