【摘要】目前国内多数学者对中国的住房保障体系的研究都是从探究国外住房保障的经验入手。本文也从这个角度出发，通过文献资料总结了欧美地区德国、英国、美国，亚洲地区的日本、新加坡及中国香港的住房保障制度经验，并以这些经验为模板为我国的住房保障制度提出参考意见。【关键词】住房保障 公共福利住房 住房补贴 购房支持 政策支持住房保障制度，从广义上理解即为政府保障社会住房资源的分配，以求得社会的稳定和整体福利的增进。从狭义来讲，其最终目的就是保障社会上最弱势的那一部分人，也能够居有其所，满足其生存所必须的条件。目前全球许多社会比较进步的国家，都有根据自身国情设定的住房保障制度。通过比较研究一些国家卓有成效的住房保障制度，可以对目前中国的住房保障困境提供有益的启示。一、国外住房保障制度简介（一）政府福利房保障政策1.德国的公共福利住房制度。政府结合社会上各方面的力量共同建造住宅建筑物，建好后主要面向经济负担比较重的人群出售或出租，例如多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民。这套公共福利住房制度使德国住房短缺的问题得到根本解决，并一度成为保障低收入人群住房问题的重要手段。2.美国的公共住房政策。美国的这些公共住房由政府参与建造，为低收入家庭提供。联邦政府对于符合要求的入住居民，收取占家庭收入20%左右的租金，其他超过部分由政府财政补贴。这一保障制度不仅保障了低收入家庭，也保障了退休老年群体的住房问题。并且政府对于承建这些公共住房的开发商提供低息贷款等优惠政策。3.新加坡的公共租屋计划。新加坡每五年都制定一个建造“组屋”计划，旨在保障全民住房的政府租屋计划。这个惠及全民的住房保障计划，由政府大力扶持和补贴，并为其公共组屋的建造注入了大量的贷款和津贴。到如今，新加坡85%的居民都居住在由政府建造出售的组屋内，其中大部分住户已经拥有组屋产权，一度使新加坡成为全球国民拥屋率最高的国家之一。4.香港公屋制度。香港自从五十年代推出公屋制度，旨在解决中低收入阶层以及老年人的住房问题。这种制度主要包括以下几个层次：第一是针对低收入家庭推出的公共租住屋，以及针对中低收入家庭置业需求而推出的公租房折价出售计划。第二是针对长期租住房屋的群体，提出租者购其屋计划，但主要针对90年代之前建造的房屋。第三是针对中等收入人群推出的住房保障计划。针对收入水平不足以购置市场价房屋，但又无资格申请公共租房的中等收入群体，政府委托香港房屋协会兴建公共房屋，以限制转售时间的条件售予符合条件的中等收入群体。第四是针对香港老年群体住房保障需要而设立的，主要是政府考虑到老龄化社会的到来，老年群体人数增多，健康护理、福利保障方面的需求而推出的住房福利计划。（二）住房补贴政策1.德国的房屋租赁及房租补贴制度。德国制定《租房法》来规范房屋租赁市场的秩序。对房屋租赁合同的签订、解除、时间期限效力等做出详细规定。例如规定一旦租房合同成立，即长期有效，房东无法定事由不得随意解除合同。这样的一种制度，其实是在最大限度的保护租户的住房利益，保障正常寻租住户能够得到长期住房保障，不因房东的个人意志或其他突发事由而影响其住房问题。德国的房租由政府指导价格，其价格被限定在保障租户长期权益的基础上。并规定但凡收入条件达不到租住适合自身居住房屋时，即可向政府申请补贴。2.美国的住房补贴及税收优惠。针对美国的中低收入者，美国政府以发放房券的形式直接补贴租户，以补贴那些房租占家庭总收入超过了25%的家庭。这是美国住房保障的一个典型特点。政府为保障各层次人群的住房福利，对于收入水平处于中低档的群体，也设置了一定的税后减免政策，以鼓励中低收入家庭也能够购买的起自有产权住房。政府利用税收调控的手段来保障中低收入群体的住房问题，减少了直接行政干预而带来的市场成本增加。3.日本分层次的租房保障制度。日本政府和地方公共团体针对低收入人群提供价格低廉的房屋出租。针对中等收入人群，由地方公共团体提供特定优良租赁住宅，这种类型的住宅建设多由民间承建，然后由公共团体购买向特定阶层提供，国家不再参与。另外还有一种专门针对老年人的老年人优良租赁住宅，其建造和提供方式与中等收入群体的特定优良租赁住宅相同，而且有专门的地方住宅公团或社会福利法人管理。（三）购房支持制度1.德国住宅储蓄制度及购建房财政税收的优惠。德国的住宅储蓄制度是为了帮助个人实现购建房而建立的互助合作融资体系。主要的形式是，先进行储蓄，当储蓄金额达到一定比例后，才可以为自身购建房申请贷款。德国住房储蓄银行、住宅互助储金信贷社、住宅信贷协会、私人建筑协会和公营建筑协会都是在吸收个人存款的基础上，发放房地产贷款。这种专项的房地产储蓄贷款，储蓄利率固定，贷款利息低廉，与德国资本市场的关联度不大，利率不受供求关系和通货膨胀等因素的影响。再加之政府对住宅价格的调控，使得住宅储蓄的购买力不会发生大的变化。因此，德国的住房融资有将近一半来自这种住房储蓄。另一方面，政府又鼓励私人自建房，或按照市场价购房。通过减免税和其他奖励、补贴的形式来资助私人购建房者。2.英国的购房保障政策。英国政府近年来的住房政策主要针对帮助低收入人群能够买得起公共住房，并在2004年专门对此发布了《住房法》。2006年英国政府在此基础上开始实施一项“分享式产权购房计划”，帮助公房租户、无房或栖身临时住所家庭、首次购房者和社区关键岗位人员，如教师、护士和警察等购买住房。另外，具体有针对购买首套房的税收优惠和补贴的福利，对收入较低、年龄较轻的首次购房者及不能得到建筑协会贷款的购房者，采取固定利率的办法，由地方政府提供贷款等方面的福利。3.美国购房金融支撑体系。针对美国低收入家庭购置自有产权住房，除了税收减免优惠外，政府还为这个群体提供购房贷款保险，由联邦政府担保，目的是为了降低中低收入家庭的购房首付款。与此同时，银行可以将住房抵押贷款证券化，从而使商业银行资金流动性增强，这样的政策有利于刺激银行对于房地产政策的积极性回应。 4.新加坡的中央公积金制度。新加坡的住房保障制度以中央公积金制度为主体，这是根据其1955年颁布的《中央公积金法》而设定的强制储蓄制度，是国家规定的一种强制社会保障。公积金的缴交由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳，公积金的本息归雇员所有，通过强制加纳、限制使用的方式实行。（四）住房保障制度的政策支持1.法律保障。各个住房保障制度运行卓有成效的国家和地区，都有着完善及严密的法律体系做支撑。例如，美国针对住房保障制度的各项法律颁布十分详尽，有《住房法》、《住宅抵押贷款法》、《国民住房法》、《国民可承担住宅法》等，都是针对低收入群体的住房保障法律详文规定，以保障美国公民的基本住房权益。日本通过法律建构了多层次保障住房供给体系，以期针对不同阶层不断完善保障住房结构，有《公营住宅法》、《住宅金融公库法》、《住宅公团法》、《产业劳动者住宅资金融通法》和《住生活基本法》等40多部与住房保障密切相关的法律、法规。新加坡颁布的《建屋与发展法》《建屋局法》和《特别物权法》等法令既保障了政府公共住房福利在民众分配中的公平合理性，又使得新加坡不同阶层的居民都享有了政府提供的住房福利。2.土地供给。日本政府运用各种形式处理国家与土地所有者之间的权益关系，以保障国民住房用地的供给。其次，日本政府用财政对住房保障进行专项补贴，主要由针对居民个人的住房补贴以及财政拨款支持的住房贷款的发放。新加坡专门颁布《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，可在任何地方征用土地建造公共租屋。以此法令来保障政府建造公共住房的土地供给问题。3.保障制度监管体系。在一个有效的住房保障制度运行的过程中，如果能有良好的监督体系，将起到事半功倍的效果。例如香港的公屋制度的实行就有一套严密的监督体系。在香港，申请公屋如果弄虚作假很可能被刑事起诉。而为了进一步加强对公屋滥用方面的调查及执法工作，香港房屋署还成立了“打击滥用公屋资源特遣队”。这样的一些监管最大限度的维护了政府推行公屋制度的初衷。二、我国住房保障制度现状及问题目前我国的住房保障制度，简单来说，分为三个板块。第一是住房公积金制度。第二是经济适用房制度。第三是廉租房制度。我国实行的这些制度主要目标也是解决国民住房特别是中低收入人群的住房问题。但目前制度运行出现了一些瓶颈。一是住房公积金惠及目标人群不明确。住房公积金制度针对的目标人群没有明确定位，但从现实制度的情况来看，受惠最多的是中高收入工薪阶层，低层工薪阶层所受福利微乎其微。二是住房保障的法律体系不够严密，政策执行持续性不够。中国的住房保障制度，许多都是国务院、住建部、中国人民银行等国家行政职能部门下达的指导性文件，真正形成法律的文件并不是特别多，法律权威能够保障其政策执行性和连续性的是少之又少。三是经济适用房、廉租房制度的实行没有得到有效监督。经济适用房以及廉租房的保障目标是低收入人群，但现实情况是，由于其准入准出制度的实行缺乏有效监督，导致这个保障政策被很多“走关系”的人钻了空子，部分真正需要的弱势群体被排除在外。而针对广大中间阶层民众住房保障的政策几乎很少。四是住房调控政策涉及了高端和低端人群，却让中间阶层处于住房保障的真空地带。高端人群可以按照市场行情购入住房，低端人群住房问题有国家的廉租房以及经济适用房制度来保障。在大城市工作的中等收入人群，买房跟不上房价上涨速度，租金也成为不小的生活压力。例如刚毕业进入社会的青年群体，国家针对这样一些特殊的群体的住房问题没有明确的保障。三、国外经验给予我国住房保障制度建设的启示一是制定细致的分层次的住房保障政策。针对目前的租房、购房市场作出实地调研，确保住房保障政策贴近实际。首先要对目前需要得到住房保障的人群进行细分，根据不同的目标人群，制定不同层次的保障政策。二是推出适合中国国情的公共福利房，并制定严格的准入准出制度。从国外经验可以看出，要解决住房问题，不能光靠市场，还要依靠政府力量推行保障中低收入人群的公共住房。并且为防止公共住房资源的合理分配，政府针对公共住房申请和退出方面要做出详尽的规定和监管。三是为推行住房保障制度实施相应的政策支持。首先是完善我国住房保障相关的法律法规，保证其政策的执行力和持续性。其次，由于我国是土地国有，因此住房保障的土地供给方面，政府也应该调节市场需求与福利保障需求的土地分配量。四是住房补贴与购房支持。针对不同收入的家庭，实行不同等级的住房补贴，这样可以缓解政府提供公共住房的压力，转移一部分群体去租住私人住房。五是购房金融支撑。引导有购房需求的国民通过参与住房金融保障体系，帮助其实现购房目标。除去现行的住房公积金制度改革，使其更具有保障针对性以外，我国还可以推行其他的购房金融支持体系，例如与商业银行联合推行住房储蓄贷款计划等。参考文献[1]李春日.国外经验对中国住房保障制度改革的启示[J]经济研究导刊，2012（4）.[2]孟文峰，叶琦，朱萍. 国外住房保障制度比较与借鉴[J].现代城市，2012（1）.[3]汤勃，张炯.国外住房保障制度之比较研究[J].法制与社会，2011（3）.[4]孙淑芬.日本、韩国住房保障制度及对我国的启示[J].财经问题研究，2011（4）.[5]武恒聚.中国住房保障制度的进展与完善[J].黑龙江社会科学，2009（6）.[6]樊霞.我国住房保障制度存在的问题和建议[J].决策探索，2011（4）下.[7]刘波.廉租房制度中外比较研究[J].经济研究导刊，2011（6）.作者简介：方晶晶（1984-），女，湖北枝江人，广西大学商学院金融专业硕士研究生，研究方向：国际金融；余永波（1988-），男，湖南辰溪人，广西大学商学院金融专业硕士研究生，研究方向：银行管理。