在分析中国房地产业过去三十年的发展历程的基础上，对未来十年房地产业总体走势进行了预判，并对中国房地产业新的机遇、重要转型、新的特点、新的浪潮等方面做出了展望，认为中国房地产业将洗尽铅华，迎来崭新的发展局面。
1 过去的三十年：艰难的繁荣
我国的房地产业是一个年轻的行业。1978年改革开放后，土地有偿使用试点及住房商品属性的恢复，使新中国开始孕育房地产业。直到1984年，房地产业才真正成为一个行业被国家所承认。受政策瓶颈的约束，此后的六七年间房地产业一直处于起步试水阶段。1991年，邓小平南巡后，中国掀起了房地产开发的第一轮热潮，部分区域如海南、北海等地，甚至出现了严重的房地产泡沫。1993年，国家一系列经济降温的宏观调控措施出台，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期，之后又受到1997年东南亚金融危机的影响，全国房地产市场一度萎靡不振。
1998年福利分房取消后，房地产行业真正进入高速成长期，出现了爆发式增长，逐步成为了国民经济支柱产业。2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现新一轮过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控。2004年“8.31”大限后，政府又陆续出台了10多项政策措施，涉及土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构、外资管理等多方面，房地产业发展的政策约束趋紧。2006-2007年，在热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内掀起了新一轮房地产投资热潮，房价突飞猛进，地王频频出现，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。2008年，全球金融危机爆发，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产市场出现了量价齐跌的现象，房地产业短期深度回调。2009年，在国内上下齐力救市的呼声中，在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，房地产业强势反弹，房价的报复性飞速上涨带动沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆，房地产业在短短两年间上演了“惊天大逆转”。从2009年底至今，国家已陆续出台了多条遏制房价过快上涨的调控政策，以2011年1月“新国八条”力度最为空前。以限购、信贷、房地产税、土地供应、保障性住房建设为核心的强力调控，使国内房地产市场目前出现了量跌价滞的阶段现象。随着调控政策影响的深入及后续调控政策的出台，房地产市场的新一轮调整慢慢拉开了序幕。
纵观房地产业发展的三十年，它抓住了千载难逢的发展机遇，也经历了多次政策调控和经济危机的洗礼，在艰难中走向繁荣。可以说，房地产业的发展历程是中国改革开放后经济社会三十年发展的缩影。未来十年，中国经济社会都将面临着新的转型，房地产业也急需变革以适应转型中的中国。
图1 1998—2011年中国房地产行业
综合景气指数
2 未来的十年：洗尽铅华
2.1 行业走势：总体向上
人口是世界经济社会发展的基石，人口总量和结构的变化对经济社会的影响是巨大的。人口红利与城镇化作为与房地产联系最为紧密的因素决定着房地产业的命运。据权威机构分析，虽然我国将在“十二五”期间出现“人口红利”拐点，但2010年至2035年中国仍低于53%的“人口红利”期标准，处在劳动力丰富、抚养负担低、储蓄率高的“人口红利”期，[1]将继续支撑中国经济的持续增长，包括房地产在内的资产价格仍将呈现上涨的总体态势。另外，1962-1980年中国婴儿潮时期出生了大约4.2亿人口，在2010-2020年期间他们在30-58岁之间，处于消费的高峰期，住房的刚性需求和改善型需求仍将十分旺盛，将支撑房地产业继续较快发展。
与人口红利相比，城镇化对房地产业的发展影响更大，因为它直接产生需求：一是城镇原有人口的住房改善需求；二是城镇新增人口的住房需求。按照城镇化发展的一般规律，一个国家或地区的城镇化水平达到30%左右时，城镇化进程将进入快速发展阶段。当城镇化水平达到75%以后，城镇化进程进入缓慢滞涨阶段。最新的人口六普显示，中国的城镇化率已经达到49.68%。扣除1.5亿进城务工农民工，中国的实际城镇化率只有38.46%。世界上发达国家的城镇化水平普遍在80%以上，我国正处于城镇化进程加速发展阶段，要达到发达国家的水平尚有至少三四十年的路要走。与此同时，我国城镇化相对落后于工业化水平，尚处于中期的工业化也需要城镇化对其的继续推动作用。因此，未来十年城镇化依然是中国经济增长的重要推动力。另外，由于建设粗放，我国住宅的平均使用寿命只有30多年。未来数十年，城市更新将成为中国城市建设的一个重大课题，解决这个问题也离不开房地产业的发展。
2.2 新的机遇：民生地产
从福利分房到住房货币化，从单轨制到双轨制，依靠市场还是依靠政府来解决老百姓的住房问题，中国的住房改革在摸索中寻找着答案。“十一五”以来，国家把民生问题提到了史无前例的高度，房地产作为与老百姓息息相关的行业，得到了政府的重点关注，保障性安居工程建设被提上了重要的议事日程。以廉租房、公租房、经济适用房、中低价限价房为主构成的保障性住房体系将覆盖包括流动人口在内的城市绝大多数中低收入人群。城中村改造、危旧平房改造等棚户区改造工程将有效地解决生活在城市中的困难群体住房条件改善问题。保障性安居工程是房地产业与民生工程的有机结合，可以谓之“民生地产”。根据“新国八条”，未来在土地供应上民生地产将占70%以上，可见国家对民生地产的支持态度。国务院《政府工作报告》中指出，“十二五”期间，全国保障性安居工程建设3 600万套，城镇保障性住房覆盖面达到20%左右，每年新建保障性安居住房占新建住房总量的比重将提升到50%左右，民生地产蕴藏着巨大的市场机遇。相比之下，纯粹的商品住房开发将受到国家土地供应，信贷、税费等多方面的调控，其市场份额也被民生地产所削弱，实力较弱的中小型房地产开发企业在商品住房市场的生存空间愈来愈窄。
现阶段，随着净地取得成本和难度越来越高，一些房企纷纷把目光转移到棚户区改造工程上来。这样既可避开二级市场的激烈土地价格竞争，又有信贷、税费等方面的优惠政策扶持，同时开发企业还可获得一二级开发的综合利润。棚户区改造为那些具有拆迁能力的开发企业创造了难得的市场机遇。 相比具有配套商品房开发用地的棚户区改造工程，房企开发保障性住房普遍积极性不高，尤其是公租房、廉租房等租赁型保障房，利润低、预期收益不明晰。这些保障房主要以代建和配建为主，且主要是地方城投、城建公司。而当下各地保障房建设压力均较大，地方财力难以独自支撑，保障房和商品房捆绑成为当前地方解决保障房建设的一个重要途径。各地正在纷纷研究和制定保障房建设优惠政策，引导社会资金进入保障房建设领域。随着保障房投资建设和后续运营政策逐步清晰和完善，及商品住房市场的竞争恶化，越来越多的房地产开发企业将进入到保障房建设中。
2.3 重要的转型：商业地产
发达国家的历史经验表明，当一个国家的城市化率达到50%的时候，居民居住条件得到了有效的改善，人们越来越追求高品质的生活，对于消费的要求也会更高，物质生活与精神生活的双重追求使与工作生活高度相关的第三产业面临着巨大的发展空间，住宅地产和商业地产之间的翘翘板开始错位，商业地产的景气超越住宅。我国房地产业的兴起源于住房分配制度改革，住宅一直是房地产开发的主要产品，绝大多数房企都是以住宅开发为主。拿地——开发——销售——再拿地，就在这样的周而复始中房企获得了巨大的利润。然而，由于我国土地供应长期总体趋紧，这种模式具有先天缺陷，缺乏可持续性。住宅开发企业一旦缺乏土地储备，将无法生存。与住宅不同的是商业地产具有经营性，租金收入将为商业地产开发企业提供稳定的现金收益。
我国目前一线城市的北京、上海，城镇化水平已经达到80%以上，而二三线城市的平均城镇化率只有40%左右，城镇化的结构差异较大，商业地产的全国性开发热潮条件尚不成熟。当前，商业地产在城市化率较高的一线城市和部分二线城市具有较好的发展机会，其他城市尚不具备大规模商业地产开发的条件。我国城镇化速度约每年1个百分点，未来十年，随着城镇化进程的加快，城镇人口总量的增加、收入水平的提高，大量的二三线城市甚至部分四线城市都将逐步具备规模发展大型商业综合体、购物中心、写字楼、酒店等商业物业的条件，这些都是城镇化给商业地产带来的前所未有的机遇。
目前，很多大型房企正在积极介入到商业地产的开发中。万科作为过去十年发展最大、最快的住宅开发商，现在也开始转向商业地产。保利也将商业地产增长到30%，龙湖的主攻方向也是商业街。
2.4 新经济特点逐步凸显：绿色地产
全球经济发展走向“绿色主义”已经成为不争的事实，节能环保成为新经济时代的核心竞争力。未来五到十年中国经济发展要解决好绿色产能革命。中国房地产的开发量巨大，加之粗放建设所造成的平均单位能耗巨大，使我国的建筑相关能耗已经达到社会总能耗的45%以上。[2]以住宅建设为例，我国每平方米建筑面积平均用钢量55kg，比发达国家高出10%～25%，水泥用量为221.5kg，每立方米混凝土比发达国家要多消耗80kg。[3]粗放的住宅生产方式，也导致住宅使用过程中的资源消耗比较大。从能源消耗来看，住宅使用能耗为相同条件下发达国家的二至三倍；从水资源消耗来看，中国卫生洁具耗水量比发达国家高出30%以上。从土地占用来看，发达国家城市人均用地82.4平方米，发展中国家平均是83.3平方米，而中国城镇人均用地为133平方米[4]。
据统计，我国城乡存量建筑约430亿平方米，95%以上为高耗能建筑，每年新增房屋面积约20亿平方米，其中90%为高耗能建筑[5]。年，国家提出来建设资源节约型和环境友好型社会。在未来，环保压力将使得消耗大量能源的传统建筑方式寸步难行。节地、节能、节材、节水、保护环境成为房地产业在新的十年里必须面临的重大课题，绿色低碳建筑成为未来房地产产品的重要发展方向。循环技术、新能源应用技术、节能减排技术等新技术将在未来的建筑中得到广泛的应用，如目前已使用的地源热泵技术、置换式全新风系统等，在给人们提供更加舒适的建筑使用环境的同时，降低了建筑综合能耗。随着绿色经济引领的新经济时代的诞生，“绿色地产”具有广阔的发展空间。未来十年，绿色地产无论是在产品数量上还是技术品质上均将进入一个相对快速的发展时期。
2.5 住宅开发的新潮流：住宅工厂化
工厂化建房就是将建筑材料标准化，采用拼装的方式进行建造。标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理是住宅工厂化的核心。二战以后，美、欧、日等发达国家开始住宅工厂化建设。目前，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20%～25%，美国为31%，瑞典在60%以上[6]。工厂化生产带来规模化效应，缩短施工周期，提高施工质量，降低生产成本，同时减少住宅施工现场垃圾，降低材料损耗，实现了建筑节能和材料回收。目前，中国住宅业的工厂化程度只有7%。万科在工厂化方面的探索走在行业前面，但工厂化程度也只有15%，主要应用于结构体系、围护体系和设备体系、内装体系，离真正意义上的工厂化还有很大的距离。
对房地产开发企业来说，住宅工厂化大大缩短了住宅开发周期，使开发的不确定性减少，风险降低，在市场竞争日益激烈的今天，这无疑增强了房地产企业的生存能力。同时，通过住宅工厂化生产，众多节能降耗、绿色环保、优化人居的新技术找到了集成平台，使住宅的品质能够得到显著的提升，为住宅产品赋予了更多的高科技附加值，有助于打造住宅产品新的核心竞争力。
目前，住宅工厂化的趋势已经得到广泛的共识。北京、上海、深圳、天津、山东、江苏、安徽、湖北等省市相继出台了多项住宅工厂化技术、经济扶持政策。国内已有多家房地产开发企业和建筑企业正在积极地进行尝试，纷纷成立建筑研究院。相信不久的将来，住宅工厂化会给房地产业带来质的飞跃。
3 结语
任何对未来的预测都是基于趋势，然而趋势的变化往往出乎人们的意料。未来的十年，世界经济风云变幻，房地产业也将发生重大的变革。可以肯定的是，经历过痛苦和繁华后的房地产业将洗尽铅华，更加懂得顺应时代要求进行创新，以崭新的姿态赢得新的生机。
参考文献：
[1] 人口长期均衡发展课题组.以科学发展为主导构建人口均衡型社会[J].人口研 究，2010，（9）：12-21.
[2] 赖明.发展绿色建筑推动建筑节能减排 [J].建设科技，2011，（3）：16-17.
[3] 纪颖波.我国住宅新型建筑工业化生产方式研究[J].2011，（6）：7-12.
[4] 国土资源部.中国城市人均用地133平方米高于发达国家[EB/OL].中国网，2010-03-29.
[5] 李英子，张超.对我国建筑节能趋势的预测与分析[J].经济师，2010，（3）：20-22.
[6] 封浩，颜宏亮.工业化住宅技术体系研究——基于“万科”装配整体式住宅设计[J].住宅科技，2009，（8）：33-38.
作者简介：袁枫朝（1982-），男，江苏盐城人，博士，博士后，从事房地产经济研究。（北京交通大学中国产业安全研究中心；冀东发展集团有限责任公司）
（责任编辑：袁凌云）