摘 要：中国房地产市场化改革肇始于1998年，在十多年的发展中，房地产业快速发展，但是产生的问题也比较多，导致中国房地产业发展存在前景堪忧。认为，中国的房地产业发展应该以可持续发展为指导，实施科学规划，推动房地产市场健康发展，同时加强政府的宏观调控政策的制定与落实。
关键词：房地产；可持续发展；对策
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）10-0146-02
一、中国房地产改革与发展的现状
中国房地产业的改革与中国住房制度变化密切相关。在改革开放之前，中国住房实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，城镇住房主要由所在单位解决，住房资金的90%主要依靠政府拨款，而农村户籍的住房问题通过自建的方式解决，因此，也就不存在房地产业的发展。在改革开放之后，中国住房分配制度改革先后经历了住房实物分配制度改革、实物分配向住房市场化改革过渡。但这两个阶段的改革都是在计划范畴下推进的。1998年，中国正式迈入住房市场化全面改革的阶段，这也拉开了中国房地产业发展的序幕。
中国房地产业市场化改革虽然起步比较晚，但是发展的速度非常惊人。根据第二次经济普查的资料显示，2008年，全国房地产投资总量为30 580亿元，较2007年增长5 300亿元，同比增长20.9%，占GDP的比重为5.2%。与第一次经济普查数据的2004年相比，房地产五年增长了3倍。房地产投资增长率分别为29.59%、20.91%、22.09%、30.15%、20.97%。
房地产业的供需两旺直接刺激了房地产业的高速发展，随之而来的是房地产价格不断上涨。中国房地产价格在2001年之前基本上在2 000元，但此后一路上扬，2008年平均价格翻了一倍，达到了4 000元（见图1）。房地产价格的持续上涨，推动了中国GDP的高速增长，同时也带来了市场的繁荣和重新分配。中国房地产快速发展的主要原因是：一是刚性需求是房地产业得以快速发展的主线。由于中国房地产，特别是住房需求的房地产改革相对于市场经济比较滞后，所以一旦这一领域的改革推进，必然使得需求旺盛。此外，最近十年也是中国商业性房地产业需求旺盛的十年；二是房地产业是非常重要的投资渠道。由于中国的金融市场不发达，导致投资渠道不畅通，投资的对象比较单一，而房地产业价格的持续上扬给予投资者预期房价将会上涨的想象，因此，房地产作为投资渠道就无异非常重要，也是广大投资者的首选；三是房地产业对地区和国家经济增长的贡献度较大。房地产对地区经济增长的贡献，不仅在于有着较长的前后产业链而产生产业关联和产业扩散[1]，而且还在于房地产业的土地税收效应，房屋销售的税费。所以，甚至有学者和实践界人士指出中国的房地产业已经成为经济增长的支柱性产业。
二、中国房地产市场发展中存在的问题
中国房地产业飞速发展，必然导致这一产业并非是理性和健康地发展，在产业的快速发展中出现许多问题。
1．土地财政滋生风险。房地产的前端是土地一级市场。这一市场垄断在地方政府手中，因而房地产的飞速发展必然对土地的需求量大，政府的财政收入自然增加。可以看到，在中国房地产业发展的最快十年，是中国城市化发展变化最快的十年，也是中国地方财政收入增长最快的十年。土地已经成为政府生财的重要工具。但土地财政的危害相当大。据《2007年中国社会形势分析与预测》蓝皮书指出：土地财政存在五个显著风险：财政风险、金融风险、投资过热风险、社会风险和行政腐败风险[2]。
2．房地产行业利润高于其他相关产业利润。房地产业的快速发展与房地产业高额利润密切相关。房地产行业的暴利已经是公开的秘密，但是迄今为止没有一个地方政府或企业主动公布房地产行业的利润。由于该行业的利润比较高，造成不少企业竞相在该领域投资，以获得高于平均利润的利润，这必然降低对其他产业的投资，导致房地产业与其他产业发展的不均衡。
3．房地产投机与房地产投资并存。由于房地产中的住房市场是一种刚性需求，在“居有其所”的观念下，所以对房地产的需求量比较大，这是基于自身的需求而产生的投资行为。另外，由于房地产业是一种投资品，因而将其作为理性的投资品是可行的。但是由于这一行业信息不对称，导致消费者很难把握房地产业的投资和投机行为，错将投机当做投资，造成这一行业的发展出现非理性。必将扰乱这一市场，使得这一市场出现混乱的状况。
4．房地产业的泡沫经济必将重创中国经济的可持续发展。一般认为，泡沫是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分[3]。房地产泡沫与房地产的市场价格密切相关，但是其均衡价格的长期偏离。有学者作过实证研究，指出中国房地产业的泡沫程度比较严重，特别是在2009年以来，房地产价格的猛涨，导致泡沫化程度非常厉害。房地产泡沫的出现，在推高中国GDP总量的同时，造成市场虚假繁荣，一旦泡沫破裂，必将对中国实体经济造成巨大的灾难，对中国经济的可持续发展造成重要的影响。
三、中国房地产市场可持续发展的思路与对策
房地产业出现这么多问题并不是需要否定这一产业，而是通过反思中国十年来房地产业的发展，对中国未来房地产健康发展提供以资借鉴的经验和教训。为中国房地产业的发展轨迹寻求正确的定位。中国经过十年的高速发展之后，房地产的可持续发展是房地产未来发展的主要思路。所谓房地产业的可持续发展，就是在房地产业的发展中，既要重视房地产业推动经济增长的贡献，又要保证房地产资源的持续利用，以及房地产市场的健康稳定发展，实现三者的动态均衡。因此，具体的措施包括：
1．科学规划，合理发展中国房地产业。中国房地产业快速发展的十年也是房地产业发展比较混乱的十年。这十年的无序开发导致土地资源储量锐减，空间开发格局混乱。因此，在未来的房地产开发中，应该从全国总体上把握房地产业发展的规划，提高房地产空间资源的利用效率，实现房地产资源的合理配置和利用，推动房地产业可持续发展的先导性工作，是推动房地产业可持续发展的基础。
2．加强市场的规则的制定和监督，促进健康的房地产市场发展。房地产市场中出现上述诸多问题的症结在于这个市场本身的不完善而导致的，因此，促进房地产市场的健康发展就是这一市场可持续发展的需要。这就要求制定切实可行的房地产规则，规范房地产市场主体，特别是房地产供给方的行为，打击扰乱市场的非法行为；切实加强房地产市场的监督管理，严格执法，尽可能地让房地产市场信息透明，让消费者理性地作出决策。
3．重视房地产的宏观调控政策的制定和落实。房地产的特殊性决定了政府需要根据宏观经济的运行状况不断调整该产业。从中国房地产业快速发展中关于房地产调控政策的出台是比较多的。2002年中国出台《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。2003年出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，2006年出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，2010年出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2011年出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等。但是中国房地产调控目前存在的问题集中反映为制定多，落实少；监督不到位，存在落实的利益博弈等问题，导致政策效果较差。在今后的房地产调控政策的制定中，应该尽量细化房地产调控政策，同时加强监督和落实。
参考文献：
[1] 姚景源.房地产投资与经济增长及产业发展的关系研究[J].经济，2011，(5).
[2] 汝信，陆学艺，李培林.《2007年中国社会形势分析与预测》社会蓝皮书[M].北京:社会科学文献出版社，2007.
[3] 李浩然，张辉，李秉华.房地产业泡沫发展阶段分析[J].商业时代，2011，(9).
[责任编辑 安世友]