内容摘要：本文利用两阶段关联CCR模型对2008-2010年我国27个省（自治区、直辖市）的房地产业效率进行分析。结果表明：我国房地产业整体效率水平不高且呈现先平稳上升后下降的趋势；东部地区房地产业效率高于中西部地区，其中中部地区房地产效率最低；房地产业非效率的根源在于行业创造利润的能力低下。最后，提出了改进我国房地产业整体效率的相关建议。
关键词：房地产业 效率 两阶段关联CCR模型
文献综述
目前国内对地区房地产业效率进行研究时，一般应用数据包络分析方法，如孙鸽（2007）采用数据包络分析方法，分别测算了我国31个省、自治区和直辖市房地产业运营的总体效率、纯技术效率、规模效率及规模收益状况， 并对改进房地产业效率提供了建议。耿晓媛（2007）采用DEA方法对我国部分省市的房地产业进行了相对有效性评价，分析了各地区的“规模收益”状态及导致非规模收益的原因，并分别针对规模收益递减的地区和规模收益递增的地区提出了改进建议。赵俊（2008）采用DEA 模型对我国各地区房地产业效率进行评价，认为我国房地产业整体效率不高，提高我国房地产业效率既要充分利用投入要素，也需要国家的宏观调控指导。袁雪梅、刘思峰和方志耕（2008）采用网络DEA模型对房地产业外部有效性进行分析。结果表明：只有河北和江西两地房地产业发展达到外部有效，且我国大部分经济发达地区存在房价过高、居民福利过低的现象。刘蓉（2010）采用超效率DEA模型对2007年我国31个省（自治区、直辖市）房地产业的技术效率进行了测算，并对我国各省市的投入冗余率和产出不足率进行了分析。结果表明：我国房地产业普遍效率仍然不高，且技术效率与其经济发展水平显著相关；大多数省市房地产业处于规模报酬不变阶段，已达到最优规模；资产收益率不足率还很高，资产盈利能力还有很大提升空间。任晓萍（2011）利用DEA三阶段分析法，对2008 年我国31个省（自治区、直辖市）房地产行业进行了排除环境变量和统计噪音影响的技术效率分析。结果表明：很多省份的房地产行业效率水平的确受到地区政府支持力度和经济发展水平等环境变量和好坏运气的影响，在同质经营环境下纯技术效率不高的问题更加突出。陈景辉、李延喜、魏芳芳和栾庆伟（2011）采用超效率数据包络分析方法对我国35个大中城市的房地产业投资效率进行了评价。结果表明：我国房地产业从整体上看投资效率较低，且存在投资过度的现象；与中部地区相比，东部沿海地区和西北地区城市的房地产业投资效率较高，均达到或接近DEA 有效水平。
从上述文献中可以发现，以上学者在分析地区房地产业效率时都把评价单元看作“黑箱”，没有考虑决策单元内部结构对单元有效性的影响，不但无法真实反映决策单元的整体效率，而且无法找到非有效的根源，不利于效率改进。基于此，本文将采用两阶段关联CCR模型对我国地区房地产业效率进行分析，不但能真实地对决策单元的整体效率进行评价，而且可以分析各阶段对整体效率的影响，并找出效率非有效的根源。
模型设计
从房地产业的经营特点出发，基于张波（2006）在分析房地产上市公司经营绩效时，把绩效分解为效率和有效性两个指标的乘积的思路，本文把房地产业的经营过程分为房地产运营阶段和利润产生阶段前后相继的两个阶段。在房地产运营阶段，房地产行业投入一定的人力和财力进行房地产开发和销售获得主营业务收入；在利润产生阶段，主要反映房地产业通过主营业务收入创造营业利润的能力。
如是，房地产业经营全过程如图1所示：假设有s个决策单元，每个决策单元有m种类型的投入Xij（i=1，2，…，m）、n种类型的最终产出Yrj（r=1，2，…，n）和q种类型的中间产出Zpj（p=1，2，…，q），其中Zpj既是第一阶段的产出，又是第二阶段的全部投入。
令Xj=（X1j，X2j，…，Xmj）T，Yj=（y1j，y2j，…，ynj）T，Zj=（Z1j，Z2j，…，Zqj）T分别表示第j个决策单元的投入变量、产出变量和中间变量； U=（U1，U2，…，Um）T，W=（W1，W2，…，Wn）T ，V=（V1，V2，…，Vq）T分别表示各变量的权重；则两阶段关联CCR的整体效率模型可设定为：
Ek=maxWTYk （1）
在整体效率不变的条件下，构建各子阶段的效率，第一阶段的效率模型可表示为：
E1k=maxVTZk （2）
第二阶段的效率模型可表示为：
E2k=maxWTYk （3）
上述线性规划的结果可以通过Lingo软件直接计算得出，通过模型（1）可以得出房地产业的整体效率值，通过模型（2）和（3）可以得出房地产各经营阶段的效率值。
实证分析
（一）指标选择和数据选取
1.指标选择。本文根据房地产业的特点和数据的可得性，选择“实收资本”（亿元）、“从业人员”（人）和“土地购置费用”（亿元）三个指标作为模型的投入指标，“主营业务收入”（亿元）作为中间变量指标，“营业利润”（亿元）作为最终产出指标。其中主营业务收入既是第一阶段的产出，又是第二阶段的全部投入。由于房地产业经营特点的特殊性，房地产业的投资建设期一般需要2-3年，故选择投入产出期为两年，即投入指标与中间变量和产出指标的选取间隔两年。
2.数据选取。DEA模型在样本指标选取时应满足以下原则：一是样本数据的个数不少于投入、产出指标之和的两倍；二是投入、产出指标中没有小于0的数值出现。基于上述原则和数据的可得性考虑，本文选取了北京、天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、甘肃、宁夏、新疆和陕西27个省（自治区、直辖市）为研究对象，选取的地区基本上可以反映我国整个房地产业发展状况。由于投入产出期为两年，故投入指标选取2006-2008年的数据，产出指标选取2008-2010年的数据，样本数据具体描述如表1所示。 （二）模型估计结果及分析
1.模型估计结果。本文采用lingo10.0软件运行模型（1），得出了我国地区房地产业的整体效率均值，并根据模型（2）和（3）得出了各阶段的效率值。模型估计结果如表2所示。
表2给出了传统CCR模型和两阶段关联CCR模型的房地产业经营效率均值和有效个数。可以看出，在传统CCR模型的估计下，房地产业的效率值和有效个数均高于两阶段关联CCR模型的估计结果；两阶段关联DEA模型的第一阶段的效率值和有效个数的估计与传统CCR模型的估计相当接近，且呈现同一变化趋势。
第一，两种模型效率值结果的比较分析。两阶段关联CCR模型相对于传统CCR模型，考虑了内部动作过程，不仅能够更真实地反映决策单元的整体效率，而且可以就各阶段对整体效率的影响进行分析，并找出效率非有效的根源，有利于效率的改进。从表2中可以看出：一是两阶段关联CCR模型能更真实地反映房地产业的整体效率。传统CCR模型估计的效率自2008年至2010年呈现上升趋势，而两阶段关联CCR模型估计的效率自2008至2010年呈现先稳步上升后下降的趋势，这种发展趋势正好印证了这段时期我国政府出台的房地产调控政策的变化，故更能真实地反应我国房地产业的效率。二是两阶段关联CCR模型关于效率非有效根源的分析。表2中的数据显示，2009年的房地产业整体效率值较2008年增加了0.004114，其中第一阶段的效率值增加了0.021698，第二阶段的效率值下降了0.00804；2010年的整体效率值较2009年下降了0.01036，主要是由于第二阶段的效率值下降所致。因此，效率非有效的根源在于第二阶段的效率低下，要想提高产业的整体效率水平，需对第二阶段的效率进行改进，努力提高行业创造利润的能力。
第二，两种模型的有效性判别分析。在房地产业整体效率的有效性判别上，两阶段关联CCR模型相对于传统的CCR模型具有更强的区分能力。2008年，在两阶段关联CCR模型的估计下，没有一个地区的房地产业处于整体技术有效状态；而在传统CCR模型下，有5个地区的房地产业处于整体技术有效状态，占样本总数的5/27，而这些机构的整体技术效率水平无法被区分。2009年和2010年，在两阶段关联CCR模型下估计均有一个地区处于整体技术有效状态，而在传统CCR模型下分别估计有5个和6个地区处于整体技术有效状态。
2.两阶段关联CCR模型估计结果分析。第一，整体效率分析。根据两阶段关联CCR模型可以求出我国地区房地产业平均效率值和各阶段平均效率值（见图2），从图2中可以看出，我国房地产业地区整体效率呈现如下特点：一是2008-2010年我国房地产业地区整体效率值不高，说明全行业存在大量资源因管理不善而被浪费的情况。二是2008年至2010年我国房地产业地区整体效率基本上呈现一种先平稳上升而后下降的趋势，这种变化趋势正好印证了我国出台的房地产调控政策的变化。三是我国房地产业运营阶段的效率明显高于利润产出阶段的效率，这说明我国房地产业的管理水平不高，创造利润的能力相对不足，房地产业仍处于粗放型增长阶段，存在严重的资源浪费现象。
第二，区域效率的分析。我国一直存在着区域间发展不平衡现象，在研究行业问题时涉及区域差异的分析，将更有利于对整个行业整体发展的研究和改进。我国房地产业同样也存在区域间发展不平衡的问题，为了更好地评估我国房地产业效率水平，本文按照国家统计局的区域划分标准，将我国划分为东、中、西三个区域，然后进行各区域房地产业效率的比较分析。经过整理后的数据如表3所示。
从表3中可以看出，我国房地产的区域效率呈现如下特征：东部的房地产业效率最高，其次是西部，效率最低的是中部地区。东部地区的房地产效率水平高，一方面是由于东部地区经济较为发达，人民收入水平较高，故一直是房地产开发投资的重点区域；另一方面，规模大的、有实力的房地产开发企业大都进驻东部地区，这些房地产企业拥有优秀的人才、先进的管理经验和成熟的技术，有利于推动东部地区房地产业的健康发展。
西部的房地产开发效率高于中部地区，这是由于西部大开发的发展战略促使了我国西部经济的发展，同时也带动了房地产业发展。西部地区相对低廉的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的房地产收益预期，这些对房地产开发企业具有极大吸引力，导致了近年来西部地区房地产保持了较快投资增速，房地产企业的西部转移，带动了西部地区房地产业效率的提高。
第三，非效率根源分析。根据两阶段关联CCR模型，可以求出各地区房地产整体效率值和各阶段的效率值，从而可以分析地区房地产业非效率的根源，有利于整体效率的改进。本文求出了2010年各地区房地产业的整体效率值和各阶段的效率值，并进行了排名（见表4）。
从表4中可以看出，整体效率水平排名前五的分别是位于我国东部地区的上海、海南、浙江、江苏和北京，其中上海处于技术有效的状态。整体来看，我国的区域平均效率水平不高，仅为0.334893。无论从单个区域还是从整体来看，我国房地产业非效率的根源可以归因于我国房地产业创造利润阶段的效率低下。这个结论与目前我国房地产业现状相符，一是目前房地产行业边际利润水平正处于降低阶段，一方面外资的进入使得房地产市场竞争加剧，另一方面房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，高资金成本也导致了利润的下降；二是土地资源的限制，使得行业进入成本大增；三是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府调控政策趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长；四是激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本也呈上升趋势，营销成本和客户服务成本的上升使项目利润更趋降低。为改善我国房地产业整体效率水平，必须提高创造利润的能力。
结论与建议
（一）结论
为避免传统的DEA方法在分析问题时的不足，本文采用了两阶段关联CCR模型，把房地产业的经营过程分为房地产运营阶段和利润产生阶段两个前后相继的阶段，选取了2008-2010年的27个省市作为样本，对我国房地产业的整体效率水平、分区域效率水平和非效率根源进行了分析。分析发现，自2008年至2010年，我国房地产业整体效率水平不高且呈现先平稳上升后下降的趋势，这与2008年以来中央政府出台的房地产调控政策的变化相一致；分区域的效率水平呈现：东部地区效率值>西部地区效率值>中部地区效率值，说明我国房地产业效率与经济发展水平和人民的收入水平及地理位置有关，而且西部大开发战略的实施也影响了西部地区的房地产效率水平；我国房地产业非效率的根源在于房地产业创造利润的能力低下，这与目前我国的房地产业现状相符。分析结果充分证实了两阶段关联CCR模型能更真实地反映我国房地产业的效率水平，同时可以分析房地产业非效率的根源，且与我国实际情况相符。
（二）建议
为改善我国房地产业整体效率水平，本文提出如下建议：一是房地产行业应实行规模经济，降低经营成本，提升核心竞争力，促进行业的健康持续发展；二是房地产行业应实行专业化经营，从原来粗放的生产方式转化为节约型的生产方式，大力引进专业的管理人才，提升整个行业的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更高的利润水平；三是大力发展房地产金融，实现房地产业与金融业的联合，扩展房地产业融资渠道，提高房地产业效益，降低风险。
参考文献：
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