摘要：本文探讨了中央商务区的简要发展历程，建筑形态特点和相应的营销客户群特点，以及业态优缺点，在西南和昆明片区的典型项目，希望能对此类项目在此后的开发产生借鉴作用。 关键词：西南；高层CBD；发展和类型；研究
CBD是中央商务区（Central Business District）的英文缩写。它产生于本世纪50年代，美国学者Murphy和Vance提出，集中大量的金融服务机构、商贸机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备便捷的交通和完善的通信等基础设施，进行商务活动的集中地。地价峰值区是CBD最明显的特点，以中心商务高度指标和强度指标作为翁量指标。美国曼哈顿，香港中环等都是中央商务区代表。
高层的建筑形态是现代的，它的用材和施工工艺多采用国际先进技术与知名品牌，因此它是国际的——国际的视野、国际的形象。高层住宅的通风的流量、采光面积、绿化风景是多层住宅所不能比拟的。水资源利用，以高压泵水、屋顶水塔沉淀的优势，确保水的质量，达到了水流量和水压大大超越多层。随时随刻使用方便，无后顾之忧。高层住宅私密性较好，可以不受或者少受周围环境的干扰，个人的隐私性较强。高层住宅有冬暖夏凉特性，因采用与多层不同的全剪力墙结构和绿色环保建材，不但体现了结构牢固稳健的特性、可抵御抗震度，然而又体现了厚实严密的特性，造就了冬暖夏凉的小环境。
但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；由于高层住宅必须配备消防楼梯电梯间、设备管井、多户共用内走道等，因其得房率要比多层小很多，这就使得同样的建筑面积，高层住宅的套内面积要比多层少至少15%以上。不过，这些辅助面积和必要配备，是构成高层住宅合理性与舒适性的重要条件。
一、昆明高层CBD的历史进程
近年来，伴随着我国城市化的跨越发展、经济实力的迅速增长、对城市人居环境要求的提高和城市土地价格的上涨等因素，国内各大城市的商业、办公、居住地区的城市空间开始以发展20层以上建筑为主要标志。当城市中的楼房争相拔地而起，一座比一座更高时，更见证着这个城市现代化的历史进程。一幢幢摩天大楼的背后，彰显着城市的现代化特征及经济实力。
但过多规划建设则破坏城市形象，使人流过于集中，恶化城市交通，因此昆明市通过划定主城各区域建筑高度控制规划，合理布局，集约化开发利用城市空间，在凸显昆明自然山水风貌的同时，在非禁建区通过超高层建筑标榜出昆明实力和形象。
因此，国内外各城市都对建筑容量作出了一定限制，控制建筑密度、建筑高度和容积率。把不准建设高层的地方硬性保护起来，严禁在历史文化保护区周边插建高层建筑，严格控制在城市水系、城市主要出入口、城市空间视廊和城市天际轮廓线地段建设高层建筑。？早在2009年昆明市就公布了《主城建筑高度控制规划方案》。明确主城各片区建设高度，划分出六个管理级别。根据片区的不同情况，制定不同的建筑高度规范。通过合理布局，凸现昆明自然山水风貌。
二、昆明高层CBD建设一览
1、项目名称：东风广场地块
建筑高度：地标建筑456米
项目介绍：东风广场地块规划总面积83700平方米，为昆明市CBD的重要组成部分，是未来城市的新地标。
规划将昆明市最高的地标建筑布置在本地块内，地标建筑高度456米，将成为集商业、酒店、金融、贸易、公寓、观光等于一体的城市综合体，成为昆明人的新骄傲。《昆明CBD地区东风广场地块概念方案设计》方案已于2010年7月进行公示。
2、项目名称：南亚之门
建筑高度：333米
项目介绍：高达83层的南亚之门，集铂金五星级酒店、公寓式酒店、5A级写字楼高品质住宅、城市核心商业、休闲娱乐为一体。是主城CBD核心区首个启动项目，将成为昆明“打开大门，欢迎全世界”的代表性建筑。
项目于2008年12月开工建设，计划于在2013年底建成投入使用。
3、项目名称：北京路吹箫巷项目
建筑高度：276米
项目介绍：占地面积33.49亩，总投资22亿元，建筑高度267米，建筑面积22万平方米，建成后将成为昆明市以国际甲级商务办公为标准的双塔型区域标志性建筑。
4、项目名称：和谐世纪双塔
建筑高度：249.99米
项目介绍：“江东和谐广场”是一个集商业休闲、星级酒店、产权式酒店、高档办公为一体的大型城市综合体。包含：裙房商业休闲，C座商务办公（地上26层），B座产权式酒店（地上66层），D座星级酒店（地上66层）。目前，和谐双塔B座、D座分别完成±0.00工程，即将进入地上主体建设阶段。
5、项目名称：昆钢科技大厦项目
建筑高度：219.3米
项目介绍：位于环城西路与滇池路交叉口东北角，用地面积30亩，计划建设成为集高档办公楼和现代化五星级酒店为一体的超高层综合性地标建筑。去年8月底，项目对原规划许可进行变更，新修改方案的建筑限高从156米提高到219.3米，从39层增加到50层。
6、项目名称：世纪中心
建筑高度：199.3米
项目介绍：位于南屏街世纪广场东侧，是目前云南省开工在建的最高超高层建筑，也是云南最高的全钢结构建筑。为国际化高端写字楼。
7、项目名称：欣都龙城
建筑高度：186米
项目介绍：“位于北京路延长线与北辰大道交汇处，是一个全方位、多功能，集聚商业、商务、商住的大型综合性地产项目。
8、楼盘名称：南亚风情第壹城写字楼
建筑高度：168米
项目介绍：主体已于2011年1月5日断水封顶。为5A甲级写字楼，是昆明市目前已建成的最高楼。
三、高层CBD的美学特点
高层建筑因考虑结构受力，大部分以平面对称、体型方整为原则，结构体系则主要解决抗风力与地震力的问题，其美学特点呈现五个特征： 1、天际化群体。
城市的天际线体现了城市新旧时代的更替。昆明从上世纪中期的云南饭店、邮电大楼和佳华广场直至目前的七彩云南第壹城，在建的东风广场CBD，不断加高城市的天际线，体现了昆明城市发展的进程和新旧更替。
2、个性化单体。
高层建筑造型在全球各地呈现出多样化和个性化的趋势。各种形态的“地标建筑”在有限的空间中标新立异，形成多彩进而奇幻的空间景象，高层建筑都力争“标新立异”并使自己成为城市的主角。例如被称为“世界第一门”的苏州“东方之门”，外形酷似“秋裤”，被称为穿上了时尚潮品方头大鞋的秋裤大楼。
3、高科技化工程。
高层建筑的功能日益综合化与智能化，它主要在建筑内外表现了高科技的特点，例如央视大楼，以其双塔大悬臂回旋式的高空结构，营造出丰富的视觉效果。央视大楼以其震撼人心的工程威力，使其建筑价值超越了其的实用性而有着某种象征意味。
4、生态化功能。
生态环保是建筑设计思想中的趋势。日照、绿化、景观以及自然环境与建筑的有机结合，是设计师追求的目标。德国法兰克福商业银行大厦是高层生态建筑的杰出代表，这座大厦的主楼平面呈弧状三角形，中央为贯穿的露天三角形空洞，其对生态设计的中心理念是全楼的自然通风，因此错位设计了三个空中花园位于三个立面上，贯通的绿化使这座大楼通风效果非常之好，反映了空透美丽卓越的建筑形体，典型的生态节能意识和人与自然的和谐发展。
5、风格地域化。
高层建筑设计一直未停止对地域文化的探究，后现代主义惯用高层建筑表现地域文化特征。例如七彩云南第壹城在充满现代艺术感的同时，充分融入了云南版纳地域文化元素和南亚、东南亚宗教、文化等元素特征。
四、高层商住的匹配客户群
8层以下优势词：
高利用率、生活方便、接近景观、适宜老人、幼儿
1.居住舒适：八层以下的建筑接近地面，方便近距离欣赏地面人物和景观，给人以脚踏实地、安宁祥和的感觉，它的生活便利程度、生活舒适程度优于八层以上。在日照、采光、通风方面能满足基本生活需要，比较宜居。
2.方便家中老人儿童使用：如果家中有老人或者孩子，选择八层以下比较适宜，老人行动不便，如果遭遇停电，不能使用电梯会非常不便，用水也会因停电中断，较低段楼层则不会受影响。退休人士选择选择低楼层，因为上下楼方便，便于早晚锻炼身体、买菜烧饭。近距离就可感受到外面大自然的清新气息，对老年人调养身心非常有利。
3.空间利用率高价格便宜：低楼层的空间设计一般比较灵活，例如有地下室，车库、花园、露台、天井等空间，往往半卖半送这些空间，购房者可以较小花费得到更大的面积。
8至20层优势词：
通风、采光、视野、居住成本低、适合各个年龄阶段和不同家庭结构居住
1.通风采光良好：兼具高层和多层住宅优势，有比多层更好的室内通风采光，又有踏实居住的感觉，在房间内望出窗外，面向片区景色一览无遗，视野较好。当然，比其他楼层价格要高一些，特别是河滨沿岸、公园、商业区附近的高层，一般都比低楼层贵。不过，适合各个年龄阶段和不同家庭结构居住。
2.居住成本低：物业服务公司一般会以住宅的中间层作为收费的基准层，比如一栋楼20层高，那么就以10层为基准层，每上一层或者下一层，电梯使用费、电梯维护费等费用都会相应的增加或者减少。
21层以上优势词：
通风、采光、私密、视野、成功人士
1.通风采光优秀：高层住宅占有高度的优势，不会被遮挡，拥有较好的景观、通风、采光之绝对优势，通风采光基本不会受到外界因素影响，在通风的流量、采光面积、绿化风景、日照时间等方面是多层住宅所不能比拟的，尘土、噪音、光线污染也少。
2.私密性好：高层住宅私密性较好，可以不受或者少受周围环境的干扰，个人的隐私性较强。
3.视野开阔：高层视野开阔，光照效果较好，身居高层、开窗见景，放眼望去，远处景物尽收眼底，有种高楼揽胜景的感觉，平添几分生活情趣和品味，极大地满足人们居家景观的需求，充分体现了现代住宅的人性化理念，给住户带来成就感。
五、西南地区典型CBD
1、5年后防城港亚洲国际金融中心---109层摩天楼
位于防城港市新规划的城市干道“金花茶大道”与“江山大道”交汇处，占地面积1295亩，地处广西防城港市中心城区的中心位置，总建面500万平方米。由广西中外建房地产开发有限公司开发。拟建设的中央商务区亚洲国际金融中心109层高528米，将成为广西整个北部湾地区的核心地标。项目设置一座五星、一座四星、及一座三星级酒店，包括大型商业综合体以及高级公寓、写字楼等。预计5年内完成整个项目。而从国家开发战略来看，防城港是，北部湾经济圈核心城市，是进入东盟国家的桥头堡，中国-东盟自贸区的中心，具备无限的发展空间。
目前在建高303米，主体塔楼68层的柳州地王国际财富中心于2010年开工奠基，当时被称将成为西南第一高。如果亚洲国际金融中心如期建成，它将比柳州国际财富中心高225米，将成为中国西南CBD高层第一高度。
2、重庆联合国际项目
联合国际由源自新加坡的麦吉可地产开发。联合国际位于西南金融中心“解放碑金融街”规划范围内，处在解放碑中央商务区（CBD）核心位置。
联合国际项目是重庆都市核心区重要的城市地标。大厦为包括商业、高级公寓、高端写字楼的城市综合体。位于重庆规划中的西部金融街，周边所及有大量证券、银行、保险等金融机构。重庆联合产权交易所、重庆农村土地交易所、场外交易市场、畜产品远期交易市场等四大金融要素市场也在其50米外设立。联合国际项目位于渝中区龙脊之上，建筑总高度318m，是西南地区目前在建最高超高层建筑，建成后将成为西南综合体高层新坐标。
（作者单位：云南城投置业股份有限公司）