【摘要】 本文从我国房地产发展的历程及影响商品房价格的主要因素，得出商品房价格的未来走势。 【关键词】 商品房 价格 因素 趋势 我国的房地产发展大体上分为四个时期：
1949年—1979年时期：中国处在计划经济时期，住宅作为一种社会福利产品进行分配，并不具备房地产业的基本特征。
1979年—1989年，是中国房地产业的萌芽起步时期：这一时期，商品房逐渐地开始成为商品。
1989年—1999年，是中国房地产业的膨胀整顿时期：中国房地产的投资建设高速膨胀，很多地区出现了严重的房地产投机现象，造就了当年的“房地产泡沫”，以至于十几年后的今天，有些地区仍旧矗立着当年房地产井喷时留下的“烂尾楼”；
1999年至今，是中国房地产业的繁荣与规范时期：随着我国各项相关法律法规的逐步规范，房地产开发商的商品房开发与业主的购房行为日渐趋于现实和理性。
1 房价的长期趋势
1.1 城市化
谈到长期趋势，必然要涉及到城市化，所谓城市化，是指伴随着经济的增长，城市规模不断扩大，农村人口不断向城市迁徙的过程。全世界发达国家的经验无一例外地证明了一条规律：城市化率在超过30%以后，会加速发展到70%左右才开始停滞。我国当前的城市化率才不到45%，正处在加速发展的阶段。也就是说，从一个较长的时期（未来30年）来看，房地产将一直处于高速发展的阶段，房地产行业将是一个长期看好的行业。
1.2 供给分析
长期来说，从供给角度分析，土地是不可再生资源，越用越少，稀缺资源价格上涨是经济学的基本规律，长期涨价是必然趋势；从需求角度分析，中国人口处于增长期，而中国的城市化还需要30年左右的时间，新生人口的不断增加和农村人口的不断迁入，导致对城市住房的需求不断上升。所以，城市住房的价格长期上涨30年是必然的。
2 房价的近期趋势
判断近期房价的走向也从需求和供应两方面来分析。
2.1 需求分析
如今对城市住房的需求群体大体由三个阶层组成：进城购房者、新生代结婚购房者、炒房者。
1、进城购房者主要就是农村城市化的先行者和优胜者，城市化是由工业化来推动的，而工业在我国的GDP中占50%左右，因此，进城购房者对房价的影响会基本保持在一个稳定向上的数值上，不会造成大幅的波动。
2、新生代结婚购房者主要指第一代独生子女进入婚龄的人口，数据显示，我国的人口密集区间是如今30--40岁之间的中年人，如今结婚的人口并没有大幅增长，而且由于受经济收入的制约，潜在的购房需求不一定能转化成为有效的购买力，有效购买力大体上还是由GDP增长率来决定的，因此，新生代结婚购房者对房价的影响也会保持在一个稳定向上的数值上，不会造成大幅的波动。
3、炒房者是需求方面影响短期房价的主要因素；炒房者又分为国内炒房者和外资炒房者。
国内炒房者大部分都利用银行的信贷资金（按揭）来操作，因此，国内的资金流动性过剩程度和股市行情这两个因素决定了国内炒房者对房价的影响程度。由于政府近来连续采用发行央行票据、提高准备金率、加息和最重要的即将发行外汇投资公司债券等方法，流动性将被大幅度地收紧，加上股市行情活跃分流了很多资金，同时还对二手房征收营业税及个人所得税，可以肯定的是，国内炒房者对房价的影响力将基本消失。
外资炒房是冲着人民币升值和房价上涨两个方面而来的，在巨大的利润吸引下，外资会通过各种渠道曲线进入中国的房地产。因此，只要人民币没升值到位，房价就不会大幅下跌，一旦人民币可自由兑换，房价就会大幅上涨。
2.2 供给分析
1、土地供给分析：
从2004年开始，中国政府明确规定把土地定位为宏观经济管理手段，国土资源部门定位为宏观管理部门，土地政策和信贷政策成为政府宏观调控严格把关的两道“闸门”。任何工业项目和房地产项目的启动都首先需要土地和资金这两个要素，这就导致了土地供应的奇缺和土地价格的飞涨。
2、住房供给分析：新开发商品房、二手房、廉价房。
（1）新开发商品房：供求关系决定了房价的高低，追求最大限度的利润是企业神圣的使命，是市场经济的基础，是人类进步的动力。暴利的形成是各个方面因素共同影响的结果。
（2）二手房：应该说，政府对二手房交易开征营业税和个人所得税，在打击国内炒房者抢购新楼盘这方面起到了很大的作用，但是这也带来了一个意想不到的问题，由于二手房的营业税、个人所得税、契税、评估公证费、办证费等加大了转让的成本，导致炒房者在房价上涨20%后仍无利可图（尤其是跟投入股市的资金比较而言），于是都不愿意卖出手中的二手房，这进一步导致了住房供应的紧张。
（3）廉价房：大量推出廉价房对地方政府的利益损害太大，如今成了中央政府和地方政府搏弈的焦点。由于土地拍卖的巨额收入基本归地方财政，很多地方的财政收入中有40%来自土地拍卖收入，而房地产行业对地方税收、就业和经济增长起到了重要的作用，廉价房的大量推出势必破坏了这种利益分配的现状，钱袋子和政绩都驱使地方政府或明或暗地抵制中央的廉价房政策。
3 结束语
就目前影响商品房的诸多因素来看，商品房价格持续上涨的发展趋势是必然的。
参考文献：
[1]王庆春、郑鹭、林君.房地产开发概论[M].东北财经大学出版社，2004.
[2]雷剑峤.南方周末C17.2005.12.08