【摘 要】城市记忆是城市的灵魂，要大力保护城市建筑文化遗产以提升价值认识，使城市文脉新旧延续，促进新旧协同，体现城市地方风采特色。通过介绍中国建筑短命现象，房地产开发对城市经济的影响，明确建立建筑报废拆除评价标准的必要性。
【关键字】建筑寿命；影响因素；经济分析
进入 21 世纪以来，我国经济、社会、文化等各项事业迅猛发展，而建筑业的发展尤其突出。我国的房屋建筑已成为世界上每年新增建筑量最大，消耗世界水泥、钢材等高耗能产品最多，产生建筑垃圾量最大的国家，但是，建筑平均寿命只有 25～30 年之短。政府的盲目拆迁和国内房屋自身的建筑质量问题一直是中国建筑业面临的一个难题。从建筑业的角度来讲，当建筑失去使用价值和改造的可能性时，或者不得不为新建筑或新开发项目让路时，人们会想到拆除它们。然而，如果从土地的经济价值、城市房地产经济效率的实现和历史遗留建筑本身的经济价值三方面讨论上述问题，会对历史建筑遗产的保护有更深的理解，实行建筑的绿色拆除才是建筑业发展的有力保障。
1.我国建筑业发展趋势
我国是建筑业大国，建筑业也是我国国民经济的重要产业。进入新世纪以来，全国范围内新一轮的经济快速发展给建筑业带来了良好机遇的同时，也给我们带来了巨大的压力与挑战。我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米的新建面积，相当于消耗了全世界 40% 的水泥和钢材，而只能持续 25～30 年之久。很显然，如此短寿的建筑每年将产生数以亿计的建筑垃圾，给中国乃至世界的生态环境带来巨大的威胁。建筑短命现象的出现不仅关系到建筑资源和社会财富的节约与否，而且还关系到社会和谐、环境污染以及可持续发展等方面。在万平方米建筑的施工过程中，仅建筑垃圾就会产生 500-600 吨；而每万平方米拆除的旧建筑，将产生 7000-12000 吨建筑垃圾。据目前估计，我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的 30%-40% ，而这其中，城市建筑过频拆与建下产生的无谓的建筑垃圾增量占据主要部分。据统计，目前我国每年老旧建筑拆除率占新建建筑面积的 40% 左右[1]。建筑短命，加剧了浪费，更直接加大了建筑业的碳排放量。这也直接影响了我国低碳城市建设的步伐。低碳城市的建设内容即是实现建筑的低碳化。与中国 30 年的建筑平均寿命相比，发达国家平均寿命却大相径庭，英国的建筑平均寿命达到了132年，美国的建筑寿命也达到了74 年[2]。下表为各国建筑平均寿命的估算与比较值。
2.我国建筑寿命的主要影响因素
我国正处于一个规划爆炸、建设飞速发展的年代，同时还是一个建筑短命症流行的年代。因为规划短视、设计缺陷、偷工减料，我国建筑平均寿命 50 年罕见、 30 年普遍，不及国标规定最低使用年限的60% [3]。影响建筑寿命的因素涵盖多个方面，本文主要从城市规划与政府决策因素、建筑设计因素、建筑质量因素、技术措施因素、人口迁移因素、土地价值因素等方面进行分析。
2.1 城市规划与政府决策因素对建筑寿命的影响
城市规划是城市全局性、控制性的设计，这一先决条件的失误，往往是后续工作难以弥补的。从发展的观点来看，城市规划不可能是一成不变的，而总是处于调整之中。我国经济的快速发展，城市在经济影响下更新速度也是与日俱增的，城市规划是建筑存在的理由和依据，它控制着建筑的密度、建筑体型大小和高度等方面因素。而城市规划部门或政府决策部门如果在这种大环境下不能有效合理的控制城市中各种机制关系，很容易造成建筑的短命现象。一个建筑从规划阶段起就应该在科学性和前瞻性上下功夫，使其符合所在地域的整体发展需要。
2.2 建筑设计对建筑寿命的影响
建筑物的设计和建造是一次性完成的，而日后却要经历几十年、甚至上百年的使用，管理，维护和保养。设计是建筑的灵魂，决定着建筑物建设和运营的费用，能源和资源消耗量的高低；决定着建筑与环境的关系是否协调、建筑物是否人性化、运行是否安全可靠，规模的扩展性如何，拆除回收的难易程度如何等。虽然建筑和结构设计规范中对建筑使用年限有明确的规定，然而一些开发商为最大化降低成本往往以牺牲建筑的某些功能，尤其是超前功能为代价的，这样的做法缩短了建筑的使用寿命。
2.3 施工质量的优劣对建筑寿命的影响
由施工问题导致的建筑倒塌、开裂现象已经成为一个严重的社会问题，其中偷工减料，野蛮施工是影响建筑寿命最直接的两个因素。
2.4 人口迁移因素对建筑寿命的影响
人口流动与数量上的变化，将直接导致城市功能的调整，建筑的功能随着城市功能的调整必将有所变化。因此，人口的变化与建筑的存亡就有了直接的联系。人口快速向城镇迁移，一方面导致城市不断地向外扩张，另一方面导致城市必须不断进行自我调整，原有城市地块中不能满足这种变化的建筑就会加以调整来适应这种变化。人口的大量流入城市，使建筑密度在不断提高的同时，也使得城市的道路交通、功能布局和环境也在进行着相应的调整。这种调整行为原本是一种客观的、理性的行为，但是为求短期解决人口增多造成的城市交通、城市布局、环境等问题，而刻意采用大规模拆建活动来解决这些问题时，建筑短命现象也就不足为怪了。从宏观上看，城市的人口是流入的趋势。但是，对局部地区而言，也会出现人口流出的现象，导致建筑的荒废。这种不断出现的荒废现象，使得建筑寿命过早的终结。
2.5 土地价值因素对城市建筑寿命的影响
由于土地资源的日益稀缺，尤其是对城市中心地来讲，它的价值是不断上升的，而建筑的价值随着使用年限的加长是不断递减的。[4]土地和建筑的成本随着时间的推移，在价值成本上的差别会越来越大，当差别大到地上建筑的成本不足以影响土地的再利用、再开发时，建筑寿命的终结也就成为了必然。我国现在正处于城市高速发展阶段，土地价值成本急剧上涨，特别是处于城市经济活力最旺盛的地区，它的再开发、再利用的时间大大缩短，因此建筑寿命短暂成为这一地区建筑的典型特征。 3.房地产开发经济的经济效率
3.1 房地产开发的经济效率
城市经济的发展要从宏观上评价，要看城市经济总量上的合理性与经济效率。土地资源配置或城市房地产开发的经济效率最佳与单个房地产项目开发的经济效率最佳是不同的概念。
所以，当配置在每一房地产开发项目上的资源的社会边际收益（MSR，Marginal Social Revenue）等于其社会边际成本（MSC，Marginal Social Cost）时，总的社会净效益达到最大化，用公式表示就是：
其中，MSR是指开发项目的社会边际收益，即房地产项目数量每增加一个单位所增加的收益。MSC是指开发项目的社会边际成本，即每增加一个单位的房地产项目数量所增加的资源消耗的价值。
我们知道，在经济学中的边际效益递减规律，即一种产品的社会边际效益随其数量的增加倾向于减少和要素的边际产量递减规律，即产品的边际成本在短期内递增。由此而知，房地产开发的社会边际成本随其数量的增加而倾向于增加，而边际收益却在相应减少。
如图 1 所示，其中（a）表明房地产生产的社会总收益（TSR）和社会总成本（TSC），（b）表明该生产的社会边际收益（MSR）和社会边际成本（MSC）。由于 ，所以社会边际收益曲线上每一点的值等于社会总收益曲线上同一产量所对应点这一处切线的斜率；同样道理，社会边际成本曲线上每一点的值等于社会总成本曲线上同一产量所对应点这一处切线的斜率。
从图 1 中可以看出房地产经济效率实现的条件。如（b），在 MSR和 MSC 的曲线交点 E 达到了房地产生产的有效产量 。如果产量处在 E 点的左边，即 ，每多生产一个单位所增加的效益大于所消耗的成本，这时将更多资源配置在房地产生产上可以获得新增的效益；如果产量处在 E 的右边，即 ，此时每多生产一个单位所增加的效益小于所消耗的成本，则将更多资源配置在房地产市场中必然遭受亏损。只有在 即产量为 时，配置在该种产品上的资源才能实现效益最大化。
3.2 城市房地产开发的效益与城市整体效益的关系
由于房地产的生产周期长的特性，导致市场对供需信息的反应具有滞后性，加之供求信息不对称的现实情况，房地产在供需中普遍处于非均衡状态。在供应过量的情况下，局部地区房地产的繁荣是有可能的，但在供需总量矛盾没有解决时，这一局部地区的繁荣必然是以城区内其他房地产的滞销为代价的。这样导致城市经济总量上实际上并未受益，政府总的财政收入不可能增加。
所以，我们要从宏观上看待城市经济的增长，以牺牲历史遗留建筑为代价，孤立的开发地块，其直接收益并不对城市的整体经济效益带来积极的作用。
3.3 历史遗留建筑本身的经济价值性
前面从城市宏观经济的角度，对城市房地产开发作了经济分析。另一方面，城市中很多历史遗留建筑本身经济价值也不容忽视。
我们知道，经济物品具有稀缺性特点，造成与生产资源配置有关的各种选择问题，即利用各种有限的生产资源去生产各种经济物品，以便最大限度地满足需求。从替代性角度而言，有近似替代品的物品具有较强的供应弹性。
在商业角度分析，城市中有许多区位条件适宜的地块用来建造新的商业楼盘，也就是说，某一地块的商业地产开发完全可以由其他类似地块的商业开发来替代，供应呈弹性；针对具体的历史遗留建筑，无论从其使用价值、文化价值、历史价值，还是潜在的利用价值等方面基本无替代性，在供应方面具有完全的刚性，在经济意义上特别稀缺性物品具有特殊的价值。随着国家经济的发展和人民生活水平的提高，人们对保护稀缺的历史文化遗产的意识将不断上升，历史文化遗产将不断升值。
4.建筑报废拆除标准构建的紧迫性
对于城市中大拆大建的开发模式，我们需要建立系统观念，全方位有步骤的解决它对生态环境造成的不良影响。一方面要注意保留具有丰富的文化艺术内涵，政治色彩，民族风格，反映建筑文化的历史遗留建筑；另一方面要注意新陈代谢速度的合理性，规范养地性建设行为，严格建筑报废拆除评价标准。
综合考虑建筑物的建筑方式，材料，拆除方法，拆除方式以及相关的业主沟通，法律条款，拆除废弃物处理等因素，依据统计学中的多元线性相关的回归思想，可以得出一个多元的线性方程。而如果我们综合以上等因素把建筑拆除的有效性作为一个总体来研究。依据线性相关性系数公式：
，我们可以做出预测，未来的建筑业发展将很大程度上受限于建筑拆除的有效性。因为建筑物的复杂程度和城市的高度发展将直接从上述说过的拆除方法，材料，拆除废弃物处理等诸多方面影响拆除有效性，进而影响城市建筑业的发展。
目前我国各种建筑都有明确的建筑设计使用年限标准，但是至今仍没有建筑寿命标准。因此，需要通过研发建筑的安全性、耐久性、适用性以及抗灾害能力，通过研发施工质量措施和调查统计不同类型、不同环境、不同等级标准的建筑物实际使用年限来制定建筑寿命标准。
5.结语
如何使城市最有效率地配置土地资源，使土地发挥最大效用和经济效益，是城市领导人和城市规划工作者最基本的职责之一。从现实可行性而言，在实际面临“拆”与“保”困境时，政府应力取“最佳可能性方案”，即根据城市现有经济实力和基于整体利益作出选择，力求该选择在宏观目标上与城市总体发展趋势相符合，在环境标准上与城市居民的长远需求相一致，在财政的保证上与城市经济的发展水平相适应，在实施的序列上与城市建设所取得的成果相联系，使历史遗留建筑保护更具可行性与现实性。
在中国这样一个发展中国家，城市的任何发展都必须考虑经济范畴内的影响，建筑的报废拆除以及历史遗留建筑的保护也同样需要从经济学角度加以理性地看待，真正的实现建筑拆除绿色化还需要整个行业的共同努力。就公共决策目标而言，开发与保护并不是对立的，城市规划工作者要在这种根本利益一致的前提下为作出相对最优的选择提供依据，建立建筑报废拆除评价标准，实行科技创新方法解决复杂的建筑物拆除，已成为当务之急。只有建立建筑报废拆除评价标准，才能使房地产行业的未来更加美好。
参考文献：
[1]（美）埃德蒙N培根；黄富厢、朱琪译，城市设计，北京：中国建筑工业出版社，2003
[2]宋春华.全寿命、高品质-坚持以人为本，实行住宅竹能认定.住宅科技.2004（9）：3-7
[3]刘洪军.对当今建筑”短寿”之初探[J]. 科技促进发展，2007（5）.p5
[4]徐寿松、颜秉光.建筑“短命症”的教训.嘹望新闻周刊，2007（3）：40-41
作者简介：
刘存，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生，研究方向为绿色建筑，房地产经营管理
樊晓雨，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生，研究方向为轨道交通建设，公租房与经济适用房