摘要：近年来，快速上涨的房价成为社会各界关注的热点，本文从高房价形成的背景因素和金融体制推动作用两个方面对房价上涨的因素进行了分析，以期为理解高房价形成提供启示。 关键词：高房价 基础性因素 金融体制
一、中国房价形成的背景性因素
中国巨大的人口基数一直被认为是一种不可估量的市场潜力，这种体现在每个人生活方方面面的市场潜力自然也会体现在房地产市场上。随着中国经济的不断发展，基于中国巨大人口而产生的对房屋的刚性需求构成了房价的基础性因素。
首先，中国不断推进的城市化进程为房地产市场的蓬勃发展提供了充足的动力。未来5年至10年，我国将进入城镇化快速发展的重要阶段，到2020年，我国城市化率将达到55%至60%。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，按照城市化率每年增长1个百分点，将新增1000万城镇居民来计算，至少需要新增2.6亿平方米的住房供给。经济学的基本理论告诉我们，巨大的增量刚性需求使得房地产市场的供需平衡被打破，房地产的需求曲线受城市化进程推进的影响而向右移动，在供需重新达成平衡的时候，飞涨的房价就不难理解了。
其次，伴随着改革开放的进程成长起来的80、90后一代相继进入购房年龄，这个群体即将或者已经成为了我们国家的劳动力的中坚力量，他们对房屋的需求也自然不可忽视。有房屋需求预期并不直接影响刚性需求，形成刚性需求的是其对于房屋的现实支付能力，而普遍存在的父母为期购买房屋的“跨代消费”现象提高了部分“刚性需求”的现实支付能力，构成了其实际的增量刚性需求。
另外，中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“刚性需求”。中等收入家庭在首次置业之后，随着收入的进一步改善以及家庭人口结构的变化，住房条件已不能满足需要，二次置业成为大量中等收入家庭的必然选择。因此，基于上述原因，刚性需求将一直是构成我国房价基础性因素。
如果说仅仅有巨大的刚性需求，中国房价或许并不会上涨得如此之高，如此之迅速，在刚性需求的基础上，真正推高中国房价的因素应该是当前中国经济中过剩的流动性。数据显示，2002年之前房地产投资资金来源小计均超出投资额20%，2003年以后超出率超过30%且逐年上升，2006年提高到38.7%，比2002年提高13.6个百分点。有30%以上的超额资金追逐房地产市场，自然导致房价大涨，房地产投资过度增长。2005年房地产投资资金来源合计超出额为5488.6亿元，2006年上升到7497.7亿元，分别占全社会投资口径资金超出额的94.4%和92.0%，即流动性过剩绝大部分为房地产吸收。
那么这些过多的涌向房地产市场的流动性究竟从何而来呢？
首先，中国经济在经历改革开放的30多年来的发展之后已经进入到了一个高速增长的路径，而经济的这种快速增长在客观上要求要有增量的流动性的支持。根据凯恩斯的货币需求理论，人们对货币的需求是基于三种动机，即交易动机、预防动机和投机动机。在中国经济快速发展的背景下，经济运行中因为交易增多和投资机会增多带来的交易动机和投机动机的增强必然增加对货币流动性的需求增加。同时，高速运行的经济也给人们带来了一定的不确定性的预期，从经济心理学的角度看，人们的持有流动性的预防性动机也会增加。
另外，金融危机后，全球经济的总体走势是呈下行趋势，美国、欧洲、日本等传统的大型经济体纷纷采取降低利息和宽松的货币政策的方式来增加其经济中的流动性，以刺激其经济的恢复与发展。因此，在全球流动性过剩的大背景下，跨国资本流动活跃，而中国以其快速发展的的经济和人民币的升值预期成为了广受国际投机者的投机对象，大量国际过剩资金涌入了我国。这一点，从我国近年来GDP增速和外汇储备增速的巨大差异得到了明显的体现，两个增速的差距部分就反映了国际资本涌向中国的事实。
经济学家詹姆斯？布坎南曾经说过，在流动性过剩的条件下，货币作为资产的一种形式并不能很好地保护人们的财产权利，理性人的选择将是将流动性的货币资产转化为真实的非金融资产。布坎南的话很好地解释了在当前流动性过剩的条件下人们投资房地产市场的保值增值动机和投机动机，而这种来自国内外的大量流动性向房地产市场的涌入将不可避免地推高房地产业及相关产业的总体价格水平。
综合上面的分析我们可以看到，刚性需求构成了当前中国房价的基础性因素，而过剩的流动性则是推动中国房价快速增长的外生性客观因素。
二、 银行金融机构在房价中的推手作用
1999年，中国建设银行发行了第一份住房按揭贷款，由此开启了银行贷款的房产助推器时代。房屋作为一种不动产对购买的现实支付能力提出了很高的要求，这就决定了银行的贷款对于大多数房地产的消费者是极其必要的。同时，开发商在进行房地产投资开发的时候往往也需要有银行的信贷支持。因此，银行金融体系实现资本在时间与空间上的转移的功能对于房地产市场参与者的双方都有极其重要的作用。目前，我国银行体系向开放商和个人的房地产贷款占了全部银行贷款比例的20%～30%，是银行体系最大的贷款方向和收入来源。而一旦房市泡沫破灭，房价的崩溃将使得个人贷款中停止向银行偿还贷款，开发商也将因为资金来源的断裂无力偿还贷款。这种呆坏账的产生不仅使得银行体系无法从其贷款业务中获取利益，还将由于贷款无法收回带来系统性的金融风险，这对于银行体系来说无疑将是致命的打击。
这样，不论是出于银行体系对于国家金融秩序稳定乃至经济稳定和社会稳定的考虑还是出于对保障银行体系有效有利润的运行的要求，银行金融体系都将需要提供充足的流动性以保证房地产经济的持续运行，哪怕这个经济目前已经在流动性的充斥下是一种泡沫经济了。所以说，在流动性过剩的背景下，银行金融体系就成为了向房地产市场中注入流动性的重要渠道，它也自然而然地成为了房价飙升的推手。
参考文献：
[1]詹姆斯*布坎南.财产与自由[M].社会科学出版社，2002
[2]弗雷德里克？S？米什金.货币金融学[M].中国人民大学出版社，2006