最近，美国不动产中介机构做了一个统计分析，样本覆盖了2007年3月至2011年9月的2076个不动产评估案例。研究者借助与不动产抵押清偿和证券化的不动产债券（securitized real estate bonds）有关的案例信息，发现不动产的评估价格与实际交易价格之间存在着较大的差异。统计分析表明，在这2076个最终被售出的物业中，64%的物业评估价值超过其最终的售价，两者相差达14亿美元；36%的物业评估价值低于其实际售价，两者相差达6.61亿美元。某些极端情况下评估价值和最终售价的差距更大，比如121个物业的评估值是其实际售价的两倍，同时还有132个物业的评估价低于实际售价的70%。
一位来自于一家律师行（Kramer Levin Naftalis & Frankel）的合伙人吉安·内维洛夫指出，评估几乎在不动产交易的每个环节都扮演了重要角色，从贷款到买卖物业的决策，甚至到最后的破产清算都离不开它的身影。
一家中介公司（Eastern Consolidated）的主管马里昂·琼斯提供了一个案例。在最近的一次评估中，评估师将布鲁克林区的一块10万平方英尺评估对象的可建设面积高估了40%，结果导致整个交易的资本运作包括购买价及银行贷款都错了。当开发商发现了这一错误后，就停止还款，迫使银行收回了抵押物。
美国米勒·西塞罗（Miller Cicero）评估公司的主管约翰·西塞罗也给出了自己的观点。他认为，评估业正在变得越来越商品化，资金提供方简单地将评估视为一件商品并越来越注重评估费用而不是评估者的专业技能。例如，过去资金提供方在决定选择评估公司时会先讨论大量关于项目的信息及评估者的资质及其以往经验，而现在通常是依赖网络询价系统，先询价再挑一家最便宜的评估公司。
评估师应该能够起到多种作用，帮助资金提供方确定贷款规模，或为律师在诉讼中作证，或为买卖双方提供市场基准。评估师需要访问现场，与中介交谈了解当地行情，审查财务报表诸如收入与费用等，从而尽可能合理地鉴别相关信息的合理性、可靠性。可惜由于诸多原因，众多评估师在这一过程中走了过场，没能做到勤勉尽职。
也有一些专业人士对该调查结果产生了质疑。美国评估学会外事主管比尔盖博（Bill Garber）先生认为：市场的交易价格不能成为评估价格是否精准的衡量标准。因为，一项贷款的发放动机是很难确认的，如果是在某种压力下所做出的交易结算，往往是不受市场价格机制影响的。只有一种方法能够确认一项评估是否准确，那就是要单独地分析每一项评估事项，然后看分析因素与结果之间的关系是否能够达成一致。
尽管美国评估业内人士对该项研究结果持不同意见，此项调查的主要研究人员奥拉索夫（Olasov）依然认为，哪怕是评估结果出现一小点的偏差，也会对不动产市场产生巨大的暗示作用。他表示，在接下来的四年中美国将有17000亿美元的房地产债务到期，其中银行所有的债权大概占了一半，相当于8675亿美元。因此，如果美国的实际情况真像该项调查显示的资产评估出现较大偏差的话，那么可以想象银行在房地产方面所贷出的款项会和实际价值相差甚远。尤其是回顾2009年400多个银行的破产案例时，能够发现利益赋税成本（the precipitating cost）会降低评估的价值。导致资产价值下降的评估通常会使银行出现资产减值、坏账，导致银行的资产流失，在极端的情况下甚至会导致银行破产。目前，奥拉索夫（Olasov）正在和联邦银行监管者合作，尝试能否利用此次研究的数据广泛地运用到银行房地产贷款价值确认的事项当中来。
尽管此项研究报告并没有获得官方机构的认定，并且其结论也存在较多争议。但在全球经济一体化的背景下，该项研究报告的内容对我国不动产领域的评估具有一定的警示和借鉴意义。
（译文由中评协国际部供稿）